申请人蔡某某系上海市黄浦区某小区某居民住宅的产权人。2021年9月某日，蔡某某将该房屋出租给广西来沪经商的被申请人王某某。双方约定租期为两年，自2021年9月起至2023年9月止，月租金为5800元，押金5800元。同时合同规定了违约金条款，违约金为5800元。
2022年3月，王某某向蔡某某提出，因疫情等原因收入锐减，希望缓缴租金。蔡某某对此予以回绝，还提出要上涨房租。双方分歧过大，未达成一致意见。2022年4月起，王某某未按时支付房租。到2022年6月，王某某仅向蔡某某支付了一个月的租金，仍然拖欠2个月租金。此时，王某某向蔡某某提出其经济能力已无法承担每月5800元的房租，表示愿意一次性付清全部拖欠租金，但希望提前解除房屋租赁合同，遭到蔡某某拒绝。6月下旬某日，王某某未经蔡某某同意，在未结清全部租金的情况下搬离房屋，将房门钥匙置于水箱上，离沪返回广西老家。同年7月，蔡某某将王某某起诉至上海黄浦区人民法院，要求王某某支付拖欠的房屋租金，并承担违约责任。黄浦区人民法院于2022年8月通过一站式多元解纷平台将本案委派至某街道人民调解委员会（以下简称“调委会”）调解。
【调解过程】调委会受理申请后，调解员首先电话联系蔡某某，进一步了解案情，听取其诉求。
蔡某某提出，因王某某未按期支付租金，并一走了之，违约在先，要求王某某支付2022年5月至8月4个月的租金共计23200元，并支付违约金5800元，且签订合同时收取的5800元押金不予退还。随后，调解员与身处广西的王某某电话联系。王某某表示，由于受疫情封控影响，其收入大幅度下降，且自己实际居住到2022年6月底，因此仅愿意支付其实际居住期间拖欠的房租，并提出5800元押金应抵扣其拖欠的租金，同时不同意支付违约金。
经过初步摸底，双方虽分歧较大，但均有通过调解解决纠纷的意愿。调解员了解到王某某近几年受疫情影响，收入急剧下降，并非无故拖欠租金。为了打好调解基础，取得良好的调解效果，调解员在召开调解会前找到蔡某某，望其体谅疫情之下各行各业均受到不小影响，王某某来沪打拼也是不易，且其实际居住时间并未到8月，多要租金也不合理，希望其适当让步，降低预期。蔡某某听后有所松动，表示愿意考虑。
经过调解员前期的积极协调，并且得知王某某有来沪计划后，调解员当即着手安排双方面对面调解。2022年8月某日，在调解员的主持下，当事双方面对面进行了沟通。调解会上，王某某听到蔡某某提出的高额诉求时，情绪激动，认为蔡某某毫无调解诚意，起身要走，被调解员及时制止。为打破僵局，调解员劝说蔡某某，指出王某某本已回到广西老家，为了妥善解决此事特地赶回上海，已充分表明诚意，建议蔡某某再三斟酌，调整诉求。
见双方心平气和后，调解员向二人指出，王某某的行为属于预期违约，蔡某某可以要求其承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”且根据双方签订的《房屋租赁合同》，双方约定了提前解除合同应支付违约金5800元。但王某某实际于2022年6月初提出解约且仅居住到6月底，因此蔡某某主张王某某支付7、8月的租金没有依据。调解员建议蔡某某慎重考虑，重新提出诉求。
经过调解员耐心释法明理，蔡某某表示，考虑到王某某的实际情况，愿意让步，放弃主张7、8月两个月的租金，要求王某某支付拖欠的5、6月租金共计11600元，支付违约金5800元，押金可以用来抵扣欠缴的租金。王某某对支付拖欠的2个月租金予以认可，但表示自己目前经济状况不好，违约金对自己来说实在过高，无力支付，希望调解员能够从中斡旋，协助其沟通适当降低违约金金额。见王某某确有积极承担责任的诚意，调解员也抓住时机建议王某某，如能促成二人达成协议，应于达成协议当天结清全部款项，王某某对此表示同意。
随后调解员向蔡某某反馈王某某实际经济情况、承担责任的态度等劝解蔡某某理解王某某的难处，同时也把王某某的调解诚意告知蔡某某，经过反复沟通协商，最终蔡某某同意王某某减半支付违约金。王某某表示接受。
【调解结果】经协商，双方签订调解协议如下：
1.当事双方的房屋租赁合同解除；
2.王某某一次性付清拖欠的5月至6月共2个月的租金11600元，此前支付的5800元押金用于抵扣拖欠的租金。
3.王某某支付违约金2900元。
上述协议签订后，王某某当场通过银行转账向蔡某某支付8700元。双方对调解结果均表示满意。
【案例点评】本案中，调解员准确把握双方的诉求，洞察争议焦点，找到解决问题的突破口，寻求当事双方的契合点，有理有据，提出合理的调解方案，积极引导双方妥善解决纠纷。
本案争议的焦点在于租赁期的计算及合同解除的违约责任。调解员释法明理，明确双方当事人责任，对于蔡某某不合理的主张，调解员也及时指出不妥之处。在法律责任明晰后，鉴于王某某受疫情影响，收入大幅减少，确实无力继续负担高额租金，不得已提出提前解约的情况，调解员从情理角度出发，引导双方各让一步，建议王某某当场结清所有协议款项，以此来打消蔡某某关于调解协议实际履行的顾虑，从而促使双方达成一致，真正做到案解事了。
