2015年8月24日，朱某与李某签署《房屋买卖合同》，将朱某与配偶赵某名下的位于昆明市昆明市某小区的房屋出售给李某，该房屋在签订合同时尚未取得所有权证。
双方在合同中约定：1.该房屋成交价为人民币54万元；2.李某于合同签订当日支付朱某定金人民币1万元，到产权部门办理完定金公证后再支付朱某16万元首付款（含定金1万元）；3.尾款38万元待朱某及赵某拿到其二人名下的房屋所有权证并配合李某办理完过户手续后，李某向银行申请按揭贷款支付；4.违约金为房屋成交价的20%等与房屋买卖相关的主要内容。上述合同签订当日，李某支付了朱某1万元定金。
2015年8月28日，李某、朱某及赵某双方到昆明市某公证处办理了《房屋买卖定金协议》。当日，李某向朱某支付了购房首付款16万元（其中含定金1万元，银行转账12万元，现金3万元），朱某也于当日出具《房屋买卖首付款收条》给李某。后朱某将上述房屋交由李某装修并居住使用至开庭之日。
经查询李某，朱某和赵某的上述房屋所有权证已于2022年1月13日办妥，但因房屋价格上涨，经李某多次催促，朱某和赵某均以各种理由推脱，不配合李某办理上述所购房屋的产权变更登记手续，违反了双方签订的《房屋买卖合同》第8条及《房屋买卖定金协议》第六条第1款的约定。
基于上述情况，李某委托我们律师向法院提起诉讼，要求：1.朱某及赵某继续履行其二人与李某于2015年8月24日签署的《房屋买卖合同》及于2015年8月28日签署的《房屋买卖定金协议》；2.朱某及赵某将位于昆明市某小区房屋的不动产权变更过户登记至李某名下，房屋尾款人民币38万元由李某申请银行按揭贷款后支付；3.朱某及赵某向李某支付违约金10.8万元（房屋总价54万元×20%=10.8万元）；4.由朱某及赵某承担本案诉讼费。
【代理意见】我们认为，本案系房屋买卖合同纠纷，主要争议焦点为：双方是否应继续履行双方签署的合同及朱某、赵某是否应承担违约金。具体而言，包括：（1）出售方以买受方没有能力支付购房款为由，欲行使不安抗辩权要求解除合同，合同是否能解除？如买受方要求继续履行合同，该合同是否能继续履行？（2）如继续履行合同，但因出售方的原因导致双方未能按合同约定的时间办理所有权变更登记手续，出售方是否应承担违约责任？
一、出售方以买受方没有能力支付购房款为由，欲行使不安抗辩权要求解除合同，合同是否能解除？
《民法典》第五百二十七条第一款对不安抗辩权有相应的规定，即：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： 经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务； 丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。从该法律规定可以看出，如出售方有证据证明买受方有法律规定的以上情形之一，其也不能解除合同，只能中止履行。同时，《民法典》第五百二十八条也规定了，当事人依据五百二十七条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。
本案中，朱某及赵某仅声称其二人了解到李某没有支付尾款的能力，并未提交相应的、明确的证据就欲行使不安抗辩权，违反了双方在合同中约定的李某支付尾款的方式为“向银行办理按揭贷款后支付尾款”及如李某不能贷款，李某应“积极筹集资金在该房屋《房屋所有权证》过户到李某名下十个工作日内一次性付清全部房款”的约定。李某也提供了相应的证据证明其贷款已通过了某银行的预审批，其条件可以获得银行的该笔贷款。
且《民法典》第五百六十三条规定了合同解除的法定情形，即：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《民法典》第五百六十二条规定了约定解除合同的情形，即：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
本案中，朱某及赵某要求解除合同，既没有法定的解除理由，也不符合双方约定的解除条件（不可抗力条款），因此，代理律师认为因李某不愿意解除合同，因此，本案房屋买卖合同应继续履行，朱某及赵某应配合李某完成所有权变更登记手续及贷款程序。
二、如继续履行合同，但因出售方的原因导致双方未能按合同约定的时间办理所有权变更登记手续，出售方是否应承担违约责任？
《民法典》第五百二十七条在第一款中规定了合同一方当事人当出现法定事由时可以行使不安抗辩权中止履行合同，同时在第二款也规定了当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
本案庭审中，朱某及赵某未能提供明确的证据证明李某有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，因此，其二人不能中止履行双方签订的合同。但其二人不仅中止履行合同，还在李某告知其二人李某已通过银行贷款预审批，可以办理按揭贷款手续后，严重违反合同约定，在超过合同约定的期限后仍不配合李某办理房屋所有权变更登记手续及贷款手续，因此，代理律师认为朱某及赵某应向李某支付违约金。
【判决结果】一、原告李某与被告朱某、赵某于2015年8月24日签订的《房屋买卖合同》、2015年8月28日签订的《房屋买卖定金协议》继续履行；
二、若位于昆明市某小区的房屋符合昆明市不动产登记中心房屋转移登记条件，被告朱某、赵某于本判决生效后十日内将昆明市某小区的房屋不动产权变更过户登记至原告李某名下；
三、被告朱某、赵某于本判决生效后十日内向原告李某支付违约金人民币24000元；
四、本案案件受理费人民币10280元（原告已预交），由原告承担1280元，由两被告朱某、赵某共同承担9000元，于本判决生效之日十日内支付原告李某。
【裁判文书】法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故对原告李某要求二被告朱某、赵某继续履行与李某2015年8月24日签署的《房屋买卖合同》、2015年8月28日签署的《房屋买卖定金协议》的诉讼请求本院予以支持。另，《房屋买卖合同》约定被告朱某（甲方）领到案涉房屋《房屋所有权证》十五个工作日内办理该房《房屋所有权证》过户手续。经查明，案涉房屋的不动产权已经于2022年1月13日登记完毕，权利人为被告朱某，故被告朱某至迟应于2022年2月3日前将案涉房屋过户登记至原告李某名下，两被告朱某、赵某系夫妻，故本院确认若案涉房屋符合昆明市不动产登记中心房屋转移登记条件，对于原告李某要求两被告朱某、赵某将案涉房屋的不动产权变更过户登记至原告李某名下的诉讼请求予以支持。庭审中，被告朱某、赵某提出抗辩认为原告李某不具有继续履行合同的能力，故被告行使不安抗辩权拒绝先过户，本院认为，根据在案证据，两被告朱某、赵某未提出确切证据证明原告具备《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定的情形，故本院对二被告行使不安抗辩权的辩称不予采信。关于违约金，根据《房屋买卖合同》，两被告逾期过户已构成违约，庭审中，两被告也申请调整违约金，考虑到截止庭审之日，原告实际支付给二被告的房款为16万元，故本院酌情确认二被告应向原告支付违约金160000×15%=24000元。
【案例评析】一、根据民法典第四百九十条及伍佰零二条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，李某与朱某、赵某签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖定金协议》经双方签字后就已成立并生效，双方均应按合同中约定的内容全面履行合同。
李某已按合同约定按时支付了16万元首付款，朱某、赵某也将房屋交付李某居住使用至开庭之日，双方均已履行了合同约定的大部分义务，朱某、赵某解除合同既无约定理由也无法定理由，为维护市场交易的稳定并践行诚信原则，不宜轻易解除双方签订的合同。
因此，法院判决双方继续履行合同完全符合法律规定。
二、根据双方于2015年8月24日签订的《房屋买卖合同》第8条的约定，自此合同签订之日起，如任何一方不配合办理该房屋的过户手续，违约方按房屋总价的20%赔偿守约方违约金，该条约定符合民法典第585条关于违约方应支付违约金的规定。因朱某、赵某不配合李某办理本案房屋的过户手续，导致李某请了约10次假、花费了大量的时间、精力、金钱和朱某、赵某协商处理房屋过户事宜。
违约金分惩罚性违约金和补偿性违约金，本案中，因本案李某并没有实际的损失，因此，法院判决朱某、赵某承担2.4万元违约金并无不妥。
【结语和建议】本案体现了在房屋签订买卖合同之后过户之前如房屋升值，出售人不想按原成交价交易房屋，不按原合同约定履行、而买受人又不同意解除合同时法院的裁判思路：即一般情况下会判决双方继续履行合同，且出现根本违约时违约方还应承担违约金。法院的裁判即体现了法律的对违约方的惩罚，维护了交易的安全稳定，保护了守约方的利益，也体现了法律的评价、教育作用。
建议当事人在遇到这类纠纷，应当尽早向专业律师寻求帮助，维护自己的合法权益。
