XX生产建设兵团第九师某小区居民张某居住房屋出现多处渗漏雨水现象，导致房屋发霉、破损。张某多次找到负责本小区的某物业管理公司（以下简称“物业公司”）要求维修。某物业管理公司认为维修责任不在物业公司，因此拒绝为张某维修漏雨房屋。张某与物业公司多次交涉未果，便以物业公司服务不到位为由拒交物业费。双方经多次沟通无法达成一致，为解决纠纷，双方来到XX生产建设兵团第九师某团人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解。
【调解过程】受案后，调委会马上派出调解员调查了解情况，并分别走访双方当事人，了解当事人诉求。
张某认为，因房屋渗漏雨水，自己多次打电话与物业公司沟通，后来又找到物业公司负责人，物业公司均未帮助解决渗漏雨水问题，物业公司不履行维修义务，服务不到位，所以自己才拒绝交纳物业费。如果物业公司将房屋修缮完毕，自己马上就交物业费。
物业公司代表表示，房屋渗漏雨水是房屋质量问题，张某应该找开发商，但房屋防水质保期是5年，目前已经超过了质保时间，即使张某找到开发商，开发商也已经没有维修义务。张某房屋渗漏雨水涉及楼栋建筑物外墙，渗漏雨水并非仅涉及张某一家，所以张某要想物业公司维修，需要启动住宅专项维修资金。但启动这个资金，需要占建筑面积2/3以上且占总人数2/3以上业主均同意才可以使用维修资金。但有些业主家里并不漏水和渗水，不需要维修，想让2/3的业主同意很难。况且张某居住的小区没有成立业主委员会，启动维修资金难度很大。以上情况，物业公司已经向张某讲明，但张某不听，执意不交物业费，若调解员无法调解，下一步只能把张某告上法庭。
针对上述案情实际，调解员首先对张某家漏水处及外墙面相应位置进行了勘察。通过现场调查发现，张某家阳台外围两边墙上及接壤的天花板漏水是由外墙渗水所致，仅仅从内墙进行堵漏难以解决，一定要对外墙面进行整体防水处理才能解决问题。考虑到需要整栋楼全体业主权益，调解员对张某进行现场开导，解决渗漏水问题需要对整栋楼外墙进行防水处理，涉及公共部分的维修，维修金额较大，需要动用小区维修基金，仅要物业公司修复内墙，难以彻底解决问题。在调解员劝说下，张某表示愿意心平气和地同物业公司进行协商。
了解了双方诉求后，调解员案情分析会，而后组织双方调解。指出根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”解决房屋渗漏水问题需要对整栋楼外墙做防水加固，可以启用维修资金。针对维修资金启用问题，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定……（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”所以维修资金的启动无需业主委员会参与。
但调解员也表示，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”业主与物业公司签有物业服务合同，物业公司作为为全体业主服务的企业，对小区的公共部分有维修和管理的义务，外墙是小区公共部分，物业公司存在未及时检查发现外请渗漏水、未合理解决业主反应的问题，应承担相应责任，张某拒交物业费有一定合理性。调解员提出房屋维修资金的最小单位是栋，物业公司要积极联系张某所居住的单元楼其他业主的签名同意，尽快解决外墙渗水问题，避免外墙脱落等现象发生。
在调解员的释法明理及耐心调解下，物业公司充分认识到自身存在的问题，首先向张某表达了歉意，表示将尽快安排专人牵头组织楼内其他业主的书面同意，尽快帮张某解决房屋渗漏雨水问题，也不要求张某支付延期交纳物业费产生的违约金。张某见物业公司态度诚恳，也表示自己会马上交上拖欠的物业费。至此，纠纷得到有效化解。
【调解结果】在调委会的主持下，双方当事人自愿达成以下调解协议：
1.物业公司组织相关业主签字，尽快完成申请维修资金的动用程序；
2.在此期间物业公司采取有效措施，减少漏水、渗水给业主造成的影响。
经调解员回访协议内容已实际履行，双方对调解结果满意。
【案例点评】物业纠纷的发生，有些是业主认识的偏差或不足，有些是物业管理、服务不到位，损害了业主的切身利益，如果不能及时化解纠纷，轻则伤了业主和物业的和气，结下怨恨,重则矛盾激化，甚至可能酿成不可挽回的严重后果，因此，调处物业纠纷要不厌其烦地做好释法明理和劝说工作。本案中，调解员做足调查走访工作，摆事实、明法律、讲道理，最终使双方明确了责任，并互相谅解，让矛盾纠纷顺利化解。
