2018年10月，方某某通过摇号购得上海市浦东新区某小区的一处住宅。2019年10月，方某某办理过户后准备进行装修，并根据小区物业公司的要求办理装修手续。物业公司表示需要交纳2000元的装修押金，并承诺在装修完毕后退回。但后来物业公司并未将装修押金退还方某某，方某某多次索要未果，于是方某某开始拒缴物业费。
2022年6月某日，物业公司向上海市浦东新区人民法院提出诉讼请求：1.判令方某某支付2020年1月至2021年12月期间的物业服务费5743.68元；2.判令方某某支付违约金800元。在征得当事人同意后，法院委托浦东新区物业管理纠纷人民调解委员会（以下简称“物调委”）进行诉前调解，物调委当即安排资深调解员处理此事。
【调解过程】接到委托后，调解员首先认真研读民事起诉状，根据该物业公司在起诉状中的事实描述和理由部分可知：物业公司于2019年11月与小区开发商签订《前期物业服务合同》，并按照合同约定为全部业主提供物业服务（至2021年12月）。其中，《前期物业服务合同》有如下约定：物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月的15日前履行交纳义务。合同履行期间，某物业公司按合同约定为业主朱某某所在的某小区提供了物业管理服务。至今，被告已拖欠物业服务费5743.68元。期间，上海某物业公司多次向业主朱某某催讨物业服务费，然至今未果。
调解员电话联系该物业公司的委托代理律师张某了解情况。张某表示，根据法律法规的相关规定，物业公司与业主签订的物业服务合同依法有效，而且小区里的其他业主都按照合同的约定按时交纳物业服务费，但是业主方某某自2020年1月入住以来就拒绝交纳物业服务费。同时张某表示，如果方某某在近期内支付所欠的物业服务费，某物业公司表示自愿放弃主张违约金的请求。
随后，调解员电话联系方某某了解情况。方某某对某物业公司所诉的房屋地址、房屋建筑面积、物业服务费金额均予以认可。但表示不愿意交费的原因是，方某某在装修前按照物业公司要求缴纳装修押金2000元，但装修完毕后，方某某到物业公司要求退还装修押金。但是物业公司告知方某，因其私自对阁楼进行了装修，不再退还该房屋装修的押金。双方多次交涉，未能达成一致，押金也没有退还。方某某表示，自己购买的住宅为顶楼房屋，根据与开发商的约定，购买顶楼后天台的部分阁楼赠送，且房产证中已注明是赠送部分。在装修时考虑到合理利用房屋，对阁楼进行了简单的装修。对于物业公司擅自收取装修押金并扣押的行为方某某表示不能接受。调解员表示已经记录了方某某的表述内容，但是需要和物业公司进一步沟通才能给到方某确切答复。
经过初步了解，调解员总结出了本案的争议焦点：1.物业公司是否有权收取装修押金并在业主违反装修约定时扣除押金；2.业主能否以物业公司不退还装修押金为由不缴纳物业费。据此，调解员通过法律检索、咨询法律顾问等，得出了以下法律分析。
物业公司无权收取装修押金。根据《物业管理条例》第五十二条：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”物业服务企业对小区具有管理、维护等义务，也正因如此法律规定业主在装修房屋前应当事先告知物业公司。但法律并未允许物业公司向业主收取装修押金，依照《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》的规定，以及该小区的《业主大会议事规则》《管理规约》的规定都未规定需要收取装修押金。另外，方某某装修房屋的部分并不涉及改变房屋外貌的情况，对小区的整体外观以及对物业公司的管理都不造成任何影响，因此物业公司收取押金且不退还的行为于法无据。
业主不能通过拒缴物业费这一违法行为对抗物业公司的违法行为。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”业主有义务向物业公司支付物业费，如认为物业公司有其他违法行为可以另案起诉，但不能用拒缴物业费对抗物业公司。
基于上述分析，调解员联系方某某与物业公司的调解代表张某进行面对面调解。调解员向物业公司方表明收取装修押金这一行为本身就是没有法律依据的，况且在方某某的装修并未对小区造成不良影响的情况下没收其装修押金更是不合法也不合理。另外，调解员也向方某某表明应当按时缴纳物业费，应当通过合法途径主张自己的权益。经过调解员一番合情合理的劝说，双方达成了一致意见。
【调解结果】经过调解员的多次耐心沟通，双方达成了如下调解协议：
1.某物业公司愿意当场退还收取的方某某的装修押金2000元；
2.方某某愿意当场向某物业公司支付欠缴的物业服务费5743.68元；
3.某物业公司当场出具了收取物业服务费的凭证。
签订调解协议后，双方均当场支付了约定费用，同时某物业公司在调解结束当天向浦东新区人民法院出具了撤回对方某某起诉的撤诉申请书。
【案例点评】装修押金是在装修的时候物业公司收取的装修保证金，物业公司通常承诺在业主装修完毕经物业公司检查合格后，在一定时间内返还给业主。但是，《物业管理条例》等法律并未给予物业公司收取装修押金的权利，根据司法实践，多地法院均已认定收取装修保证金为不合法行为。本案中，调解员抓住纠纷症结，通过释法明晰双方权利义务，促使双方回归理性，依法解决了纠纷。
