2019年8月1日，吴某与邵某某签订《房屋买卖协议》，约定邵某某购买吴某位于开发区新华园10号1门XX室房屋，邵某某分批将购房款55万元付清，邵某某已支付购房款50万元，尾款5万元，邵某某应按约定在户口可以正常迁入且无产权纠纷后付清。邵某某于2019年8月就已经完成房屋产权过户和户口迁入，但邵某某至今未付清剩余尾款5万元。按照合同约定,邵某某逾期付款的违约行为应该按每逾期一天承担房屋总价款千分之一的违约金。吴某与邵某某协商未果，故吴某将邵某诉至法院。邵某某委托律师为其出庭参加庭审答辩、质证。
【代理意见】第一、在邵某某与吴某签订的《房屋买卖协议》中，邵某某并不存在违约行为，而是吴某违约在先，根据《民法典》第五百二十六条规定，邵某某提出后履行抗辩权并无不当。在吴某、邵某某2019年8月1日签订的《房屋买卖协议》第一条明确约定，吴某将房屋过户给邵某某时，必须保证取暖、物业费均不拖欠的前提下，而后邵某某才应按照《房屋买卖协议》第二条约定向吴某支付全部购房款。在吴某将案涉房屋过户给邵某某后，邵某某发现案涉房屋在吴某居住时拖欠了多年的取暖费、物业费用，经邵某某向物业、供暖单位查询，吴某共计拖欠物业、取暖费及滞纳金近4万元，因此按照协议约定邵某某没有将剩余的购房款支付给吴某。
第二、邵某某得知吴某拖欠高额的取暖、物业费后，多次催促吴某尽快缴纳陈欠费用，邵某某才能支付剩余购房款，或者邵某某直接在剩余的购房款中扣除吴某拖欠的取暖、物业费后，将余下的款项付给吴某。但吴某多次向邵某某表示，吴某可以托关系、找朋友减免取暖、物业费用，并且可以不支付滞纳金。至此，长达三年的拉锯战就此展开，三年中邵某某不停的催促吴某缴纳陈欠费用，吴某则一直推脱正在找关系、拖朋友。2019年末吴某告诉邵某某，其拖欠的物业费已经通过关系减免，但取暖费还在继续找关系，直至2022年3月15日，吴某才将其缴纳拖欠取暖费的票据拍照发给邵某某，票据中显示吴某已经缴纳了2014~2015年、2016~2017年、2017~2018年三个年度取暖费用，每年本应四千余元的取暖费，吴某告诉邵某某通过关系每年只补缴了一千余元就已经将陈欠的取暖费全部结清了。邵某某某心生疑惑，分别向某热力公司和某热力集团进行查询，经查询虽然吴某不在拖欠2014~2015年、2016~2017年、2017~2018年三个年度的取暖费用，但仍拖欠2001~2002年、2002~2003年度取暖费共计8312.94元未缴纳，协商过程中吴某坚持已经结清了拖欠的取暖费用，但邵某某表示只以热力公司的查询结果为准。
第三、2019年邵某某在吴某处购买房屋，因吴某拖欠取暖、物业费的原因，邵某某三年来不胜其扰。不仅邵某某单位无法走正常的报销取暖、物业费的程序，并且因为吴某的陈欠，邵某某购买房屋后正常缴纳新产生的取暖、物业费用也处处受阻。本应可以在网上缴纳的供暖费，因为吴某的拖欠问题，每年都需要与供热公司沟通后，才能到现场缴费。吴某拖欠取暖、物业费的行为三年来给邵某某造成了巨大的困扰，邵某某每次催促吴某缴费时，吴某态度都十分谦逊，希望邵某某可以给吴某时间托关系，邵某某对吴某一再忍让，不料却被诉上法庭，邵某某实在有苦难言。
综上，系吴某违约在先，才造成如今的纠纷存在，邵某某并不存在违约行为，吴某主张的违约金不应得到支持，邵某某同意在扣除吴某拖欠的8312.94元取暖费用后，将剩余购房款支付给吴某，望定分止争，解决吴某多年来给邵某某造成的困扰。
【判决结果】依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、邵某某于本判决生效之日起五日内给付吴某房款41,687.06元;
二、驳回吴某的其他诉讼请求。
【裁判文书】一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吴某与邵某某就房屋买卖签订的合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。吴某与邵某某在合同中对履行义务的顺序进行了明确约定,即吴某保证案涉房屋不存在欠费,邵某某才履行支付价款的义务。根据本案查明的事实，在案涉房屋交付并办理过户登记后，存在拖欠物业费、供暖费的情形，故邵某某依约定未给付房款5万元的行为不构成违约，不应承担支付违约金的责任,故本院对吴某要求支付违约金5万元的诉讼请求不予支持;吴某主张案涉房屋存在的欠费系在吴某取得产权证前，且与吴某无关，因合同中并未明确约定吴某保证其在取得房屋产权证后不欠费,故吴某应按约定履行其对买卖合同标的物的瑕疵担保义务，本院对该主张不予支持;邵某某主张将案涉房屋拖欠的供暖费8312.94 元扣除后支付余款的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采纳，故本院支持邵某某给付吴某房款41,687.06 元，超出部分，无事实和法律依据，不予支持。
【案例评析】本案涵盖了关于合同法中的顺序履行抗辩权和买卖合同标的物的瑕疵担保义务争议问题。在《民法典》明文规定的情形下，权利人如何行使自己的权利这一问题，既关系到私法精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。
【结语和建议】建议当事人在买卖房屋过程中遇到这类纠纷，应当尽早向专业律师寻求帮助，以尽可能减少纷争。
