2024年1月6日，郑某某与周某某签订了房屋租赁合同，合同约定由郑某某承租周某某位于苏州工业园区某小区的房屋，租赁期限为2024年1月6日至2025年1月5日，租期一年，租金为1900元每月，押一付一。此后不久，郑某某与周某某因房屋租赁相关事宜产生纠纷，双方意见无法达成一致，2024年3月28日，郑某某将周某某起诉至苏州工业园区人民法院，要求周某某退还租房押金、剩余房租、水电费及违约金。园区法院收到起诉申请后，迅速启动非诉讼矛盾纠纷化解机制，将案件委派至苏州工业园区人民调解委员会驻园区法院人民调解工作室进行诉前调解。
【调解过程】苏州工业园区人民调解委员会驻园区法院人民调解工作室受理该案后，人民调解员立即向双方当事人了解情况。
调解员首先通过电话形式联系到郑某某，据郑某某所述，2024年3月6日，郑某某向周某某提出解除房屋租赁合同，周某某答复称合同尚未到期，提前解除属违约行为，因此租房押金将不予退还。之后，双方经过再次沟通后达成一致意见，若郑某某能够在短期内找到他人继续承租案涉房屋，则房东周某某可以不按照合同中所约定的提前解约条款进行处理，并同意退还其剩余房租、押金及水电费。为了方便向他人介绍房屋情况，郑某某于2024年3月10日搬离了案涉房屋，随即便开始陆续找人看房。直至2024年3月27日，郑某某在带人看房时发现房东周某某已将案涉房屋租住给他人。郑某某认为，虽然其已经搬离案涉房屋，但是却已经足额缴纳了2024年3月6日至2024年4月5日期间的房租，房东周某某无权擅自安排他人入住案涉房屋，周某某的行为违反了双方签订的房屋租赁合同中的相关约定。于是郑某某向房东周某某提出，要求其退还剩余房租、押金、预交水电费及违约金，但遭到周某某拒绝。
紧接着，调解员相继又与周某某取得联系，房东周某某则称，租客郑某某于2024年3月6日向其提出了不再租住案涉房屋的要求，同时交还了案涉房屋钥匙并主动搬离。周某某无奈之下只能暂且同意郑某某先行搬离案涉房屋，同时其告知郑某某，按照双方签订的房屋租赁合同有关约定，其原本有权拒绝退还郑某某所交的租房押金，但考虑到郑某某背井离乡在苏州打工不易，周某某表示如果郑某某能够在短期内找到新租客承租案涉房屋，则其可以向其退还押金。但郑某某迟迟未能找到新租客，与此同时，周某某的丈夫在其不知情的情况下开始自行寻找新租客，不久便成功将案涉房屋转租给了案外人员。在周某某看来，其已经给与郑某某很宽裕的时间去寻找新租客了，但郑某某未能把握好机会，双方之间关于退还押金的协议已作废，周某某拒绝退还押金。
在了解了案件的基本情况后，调解员在征得当事双方同意的情况下组织了调解工作。调解过程中，调解员向郑某某与周某某指出，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定：“乙方（承租方）在合同期间，不得以任何理由退房，转租，一旦主动退房，不但视为违约，没收所有房租、押金外，还需交完已产生的一切费用，并要交出钥匙方能搬出，故意带走甲方租住房内的钥匙为盗窃意图认定，情节严重报予警方处理。”及第十五条约定：“其他及附加条款，水网（水费、宽带费）每月50元，租期不满，押金不退！”调解员表示，郑某某在租期未满的情况下，提前向房东周某某提出解除房屋租赁合同，系违约解除房屋租赁合同；另外，据双方所述，周某某承诺郑某某，若郑某某寻找到新租客，则周某某退还押金，但周某某未将该情况及时告知其丈夫，导致其丈夫将案涉房屋另租他人，故周某某应当承担相应的责任。调解员为当事双方释法明理，理清事实责任后，见双方当事人态度均有所转变，便趁热打铁继续向郑某某与周某某摆事实讲道理。调解员指出，从租客郑某某提出要退租，到房东周某某也及时找到了新租客的结果来看，事虽坎坷周折，但结果相对圆满；房东周某某并未因郑某某提前退租产生实际的损失，且周某某之前的承诺也属善举，其有一定的同理心，并未刁难郑某某，因此希望当事双方可以多一点换位思考，厘清自身的责任作出相应的让步，旨在高效圆满的解决本次纠纷。经过调解员的耐心沟通与再三劝解，郑某某表示违约金可以不予追究，周某某最终也同意了调解员的意见，并当场退还郑某某剩余租金650元、押金1900元、预交水电费92元，共计2642元。当事双方对此处理结果均表示满意，并对调解员表达了深深地感谢。 【调解结果】经协商，最终达成一致意见：1、双方确认，周某某于2024年4月22日前支付郑某某剩余租金650元、押金1900元、预交水电费92元，以上共计2642元（已履行）；2、上述款项履行完毕后，双方就本房屋租赁合同再无纠葛。
【案例点评】房屋租赁合同纠纷，在日常生活中是十分常见的一种纠纷类型。生活中，异地求学求职、首付款未凑齐、新房还未装修好、房价较高暂时没有能力买房的情况屡见不鲜，在这些情况下生活的人们往往都需要租房过渡。因此，在房屋租赁关系中经常会遇到各种各样因租房而产生的纠纷，比如由搬家、卖房及续租等问题导致合同无法正常履行的情况时有发生。本案中，系由承租方单方面提出要求解除房屋租赁合同，解除房屋租赁合同意味着违约，不论是房东还是租客均需承担相应的违约责任，违约责任认定一般以双方签订的房屋租赁合同中约定的违约情形为主，调解员秉持公平公正的原则进行调解，最终促使一场因租房产生的纠纷圆满化解。
