张某将自有房屋出售给王某,王某支付12万房款，剩余房款按照王某的指示将房屋过户给刘某,待刘某利用合同办理住房公积金贷款后支付给张某，实际刘某未购买案涉房产，剩余房款也未支付。
张某一审法院起诉请求:请求依法解除原告与被告王某签订的房屋买卖合同,并要求被告刘某退还房产。原审以刘某在房管部门做了登记,依法取得房产为由,判决驳回上诉人要求返还房屋的请求。上诉人张某与王某签订了合同,王某也支付了部分房款,原审判决解除上诉人与王某的合同，未判决刘某返还房产。
2016年6月16日张某与王某签订的楼房买卖合同左下方手写体注明“乙方(王某)欠款16万元,从2016年6月20日起按银行利率计算,若乙方不能按期付清欠款16万元,甲方(张某)有权收回房产,购房定金12万元不子退还以上内容无异议,王某。”
上诉人与刘某于2016年6月16日签订了房屋买卖合同一份,双方约定:“张某将房屋出售给被告刘某,刘某于2016年6月16日将房款付清,原告张某将房屋移交给被告刘某”,2016年6月23日张某与刘某通过县房产管理机构办理了房屋过户手续,被告刘某取得了该房屋的所有权。
【代理意见】律师作为张某的代理人认为：
本案的争议焦点是:刘某是否应当返还案涉房屋?
判断刘某是否应当返还案涉房屋,就要判断张某与刘某房屋买卖合同的效力问题,如果合同无效则应当返还,如果合同有效,则不应当返还。张某上诉主张案涉房屋2016年6月16日出售给王某,已付房款12万元,王某无法支付余款16万元,由于刘某可以公积金贷款,王某没有公积金,为了在县住房公积金办理贷款,按照王某的指示将案涉房屋过户至刘某的名下,遂又与刘某签订了买卖合同,是以合法的形式掩盖非法目的的合同,刘某未实际购买,与王某的房屋买卖合同解除,刘某应当返还房产。
需要解决的问题是张某与刘某签订的房屋买卖合同是否双方真实意思表示,是否以合法的形式掩盖非法的目的。
对于与刘某签订房屋买卖合同的目的是为了办理住房公积金贷款的问题,一审张某向法庭提交的2016年6月16日楼房买卖合同第三条约定“乙方(王某)支付甲方(张某)购房定金后,甲方与乙方办理过户手续,乙方在公积金中心办理按揭贷款后当日将剩余房款付给甲方。”对剩余房款办理公积金贷款事宜有所涉及;提交的张某与王某2017年4月24日楼房欠款合同明确案涉房屋过户给刘某是按照王某的要求,并注明是为了住房公积金贷款,对于该合同刘某在裕民县法院(2018)新4225民初9号张某诉刘某房屋买卖合同纠纷案庭审中对真实性认可,王某未到庭视为放弃质证权利,应当予以确认;提交的2016年6月16日张某与刘某签订的房屋买卖合同,在裕民县法院(2018)新4225民初9号张某诉刘某房屋买卖合同纠纷案庭审中,刘某的委托诉讼代理人王新发质证意见是“对该合同的三性均无异议,签订这份合同是为了办理房产证过户,过户之后才能办理住房公积金贷款”,而该次庭审是双方就相关法律事实参加的第一次庭审,在本案一审庭审中,刘某的委托诉讼代理人王新发对以上证据均不予认可,按照法律禁止反言的规则,可以确定与刘某签订的买卖合同不是双方真实意思表示,是为了办理住房公积金贷款,以合法的形式掩盖非法的目的。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:(三)以合法形式掩盖非法目的;”张某、陈某与刘某签订的买卖合同应当确定为无效合同。刘某抗辩主张其是从王某处购买的案涉房屋,提交的证据是2016年6月24日与王某签订的买卖合同,合同中约定的房款价格为28万元,在裕民县法院(2018)新4225民初9号张某诉刘某房屋买卖合同纠纷案庭审中,刘某的委托诉讼代理人王新发陈述与王某没有签订房屋买卖合同,且陈述房款是23万元一次性支付完毕;提交的银行转账明细,转账22万元的转入账号没有向法庭证实是王某的账号,对剩余6万元陈述是现金支付,没有证据证实,与在裕民县法院(2018)新民初9号张某、陈某诉刘某房屋买卖合同纠纷案庭审中陈述“一次性支付完毕”的陈述不一致,因此,刘某提交的证据不足以证实其是从王某处购买的案涉房屋。
张某与王某的房屋买卖合同中约定“若乙方(王某)不能按期付清欠款16万元,甲方(张某)有权收回房产,购房定金12万元不予退还。”是双方对合同解除条件的约定,双方约定剩余房款2016年11月付清,由于王某未按照约定的时间付清欠款,在2017年4月24日的楼房欠款合同中,双方也已经明确了解除合同的意思表示,张某、陈某请求解除与王某的房屋买卖合同符合约定解除条件,应当予以支持。与王某的房屋买卖合同解除,与刘某的房屋买卖合同由于是无效合同,刘某应当返还案涉房屋。
【判决结果】一、维持XX维吾尔自治区裕民县人民法院(2019)新4225民初78号民事判决第一项即“解除原告张某、陈某和被告王某于2016年6月16日签订的楼房买卖合同”;
二、撤销XX维吾尔自治区裕民县人民法院(2019)新4225民初78号民事判决第二项即“驳回原告张某、陈某要求被告刘某退还位于裕民县县城五区友好路59丘房产的诉讼请求”;
三、被上诉人刘某于本判决生效后三十日内返还上诉人张某房产。
【裁判文书】本院认为,判断刘某是否应当返还案涉房屋,就要判断张某与刘某房屋买卖合同的效力问题,如果合同无效则应当返还,如果合同有效,则不应当返还。张某、陈某上诉主张案涉房屋2016年6月16日出售给王某,已付房款12万元,王某无法支付余款16万元,由于刘某可以公积金贷款,王某没有公积金,为了在裕民县住房公积金办理贷款,按照王某的指示将案涉房屋过户至刘某的名下,遂又与刘某签订了买卖合同,是以合法的形式掩盖非法目的的合同,刘某未实际购买,与王某的房屋买卖合同解除,刘某应当返还房产,需要解决的问题是张某与刘某签订的房屋买卖合同是否双方真实意思表示,是否以合法的形式掩盖非法的目的。对于与刘某签订房屋买卖合同的目的是为了办理住房公积金贷款的问题,一审张某、陈某向法庭提交的2016年6月16日楼房买卖合同第三条约定“乙方(王某)支付甲方(张某)购房定金后,甲方与乙方办理过户手续,乙方在公积金中心办理按揭贷款后当日将剩余房款付给甲方。”对剩余房款办理公积金贷款事宜有所涉及;提交的张某、陈某与王某2017年4月24日楼房欠款合同明确案涉房屋过户给刘某是按照王某的要求,并注明是为了住房公积金贷款,对于该合同刘某在裕民县法院(2018)新4225民初9号张某、陈某诉刘某房屋买卖合同纠纷案庭审中对真实性认可,王某未到庭视为放弃质证权利,应当予以确认;提交的2016年6月16日张某与刘某签订的房屋买卖合同,在裕民县法院(2018)新4225民初9号张某、陈某诉刘某房屋买卖合同纠纷案庭审中,刘某的委托诉讼代理人王某质证意见是“对该合同的三性均无异议,签订这份合同是为了办理房产证过户,过户之后才能办理住房公积金贷款”,而该次庭审是双方参加的第一次庭审,虽然在本案一审庭审中,刘某的委托诉讼代理人王某对以上证据均不予认可,按照法律禁止反言的规则,可以确定与刘某签订的买卖合同不是双方真实意思表示,是为了办理住房公积金贷款,以合法的形式掩盖非法的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:(三)以合法形式掩盖非法目的;”张某、陈某与刘某签订的买卖合同应当确定为无效合同刘某抗辩主张其是从王某处购买的案涉房屋,提交的证据是2016年6月24日与王奎签订的买卖合同,合同中约定的房款价格为28万元,在裕民县法院(2018)新4225民初9号张某陈某诉刘某房屋买卖合同纠纷案庭审中,刘某的委托诉讼代理人王某陈述与王某没有签订房屋买卖合同,且陈述房款是23万元一次性支付完毕;提交的银行转账明细,转账22万元的转入账号没有向法庭证实是王某的账号,对剩余6万元陈述是现金支付,没有证据证实,与在裕民县法院(2018)新民初9号张某、陈某诉刘某房屋买卖合同纠纷案庭审中陈述“一次性支付完毕”的陈述不一致,因此,刘某提交的证据不足以证实其是从王某处购买的案涉房屋。张某与王某的房屋买卖合同中约定“若乙方(王某)不能按期付清欠款16万元,甲方(张某)有权收回房产,购房定金12万元不予退还。”是双方对合同解除条件的约定,双方约定剩余房款2016年11月付清,由于王某未按照约定的时间付清欠款,在2017年4月24日的楼房欠款合同中,双方也已经明确了解除合同的意思表示,张某、陈某请求解除与王某的房屋买卖合同符合约定解除条件,应当予以支持。与王某的房屋买卖合同解除,与刘某的房屋买卖合同由于是无效合同,刘某应当返还案涉房屋。王某经本院传票传唤未到庭参加诉讼,视为放弃诉讼权利综上所述,张某、陈某的上诉理由成立,应予支持;一审判决认定事实不清,应当予以改判。
【案例评析】一、就房屋买卖虚假合同效力
本案中刘某所涉合同为套取公积金而订立的虚假合同，系双方虚假意思表示，故本案终审判决就该合同的效力持否定态度。且套取公积金行为违反法律规定不符合公序良俗要求，本案判决对维护社会公平稳定具有积极作用。
二、就涉诉律师推翻前案庭审表述内容
(2018)新4225民初9号是双方就相关法律事实参加的第一次庭审,在该次庭审中，刘某律师对证据三性均认可也表述过签订这份合同是为了办理房产证过户,过户之后才能办理住房公积金贷款，而在本案一审庭审中,刘某的委托诉讼代理人对以上证据均不予认可,按照法律禁止反言的规则,二审法官未采信其后的表述。
【结语和建议】本案所涉关系从2017年到2021年1月，历时四年，历经一审败诉、上诉发回、再次败诉，直至本次上诉终审判决解除合同返还房产，当事人对此结果非常满意。
律师提醒：为最大限度地维护自身权益，进行经济活动应重视合同拟定、证据保存，尽量避免采取以虚假意思表示的方式进行民事活动。发生纠纷应尽早向专业律师寻求帮助，以便维护自身的合法权益。
