郭某承租位于哈尔滨市群力甲大道与乙路交汇处的商业小区幼儿园的物业、场地及附属设施（以下简称案涉房屋），2019年12月17日，郭某与施某签订《租赁合同》，主要约定：1.施某承租案涉房屋中的2400平方米，用于开幼儿园；2.租赁期限九年，自 2020年1月1日至 2028年12月31日；3.租金第1-4年为年150万元，以后每三年环比递增 10%，如国家推行普惠幼儿园政策，租赁合同租金调整为每年110万；4.该房产需符合开办幼儿园的基础条件，郭某需要协助施某办理工商、税务、卫生、消防、安全等一切需要的手续。2019年12月18日，施某向郭某支付2020年度租金110万元，郭某向施某出具收条。
2020年1月20日，郭某与施某签订《协议书》，主要约定：1.施某在承租案涉房屋经营幼儿园，并向郭某分配部分学费收入；2.郭某分得学费收入的5%，施某分得学费收入的95%，此外施某还需保证郭某在四个时间节点分得收入最低额度，第一笔为在2020年3月17日前分得收入最低额度100万元，如在该期限未能向郭某累计分配至最低额度的，施某应当以其他收入自行补足至最低分配额度。否则，超过上述期限，郭某有权单方解除合作。郭某累计分得收入达到人民币570万元后，郭某不再继续分得学费收入，施某再取得的学费收入均归其所有；3.郭某以个人名义与房屋产权人签署租赁协议，承租期至2028年12月31日，因政府推行幼儿园普惠政策，每年租金为110万元；4.关于违约责任：（1）在幼儿园场地合作过程中，如施某未能保证郭某在双方约定日累计分得收入最低额度，仍未能履行支付补足义务的，除承担前款约定日付违约金外，郭某有权要求施某另外承担100万元作为协议解除的赔偿；郭某保证此房屋的使用权和承租权的真实性，郭某与其他人产生债务债权关系，不影响本协议生成，如影响本协议生成，或导致施某无法正常经营的，郭某承担施某在运营过程中的一切费用，并支付施某赔偿金100万元；5.围绕此项目于2019年12月17日签订的所有协议作废。
2020年3月16日、18日，施某向郭某支付双方协议中约定的第一笔收入最低额度100万元中的40万元。
2020年4月15日，郭某就未收到的收入最低额度100万元中的60万元，向施某发出书面催告通知书，催告施某在同年4月27日内补足约定款项，否则将解除双方协议，并要求施某承担赔偿责任。
2020年8月20日，施某搬离案涉承租房屋，双方对施某搬离物品进行了签字确认。
另外，双方签订合同后，施某多次要求郭某提供案涉承租房屋的购房合同、消防验收手续等办园场地证明文件，以申报审批开办幼儿园，但郭某始终未提供相关手续。直至2020年8月20日，施某搬离案涉房屋时，施某始终未完成开办幼儿园的审批流程。
郭某向法院提起诉讼：1.请求解除郭某、施某签署的《协议书》；2.要求施某支付给郭某60万元的最低分配额度；3.向郭某支付违约金85200元；4.要求施某支付100万元赔偿金。
施某提出反诉：1.依法解除施某明与郭某于2020年1月20日签订的《协议书》；2.返还施某已缴纳的租金110万元；3.退还施某已缴纳的转让费用40万元；4. 返还施某基于履行以上合同做准备而支出的家具、工人工资等费用74866元；5.依法判令郭某向施某给付以上第1-4项诉讼请求之利息，自2019年12月18日（被告实际支付租金之日）至郭某实际给付之日，按郭某起诉时一年期贷款市场报价利率计算利息；6.判令郭某向施某支付赔偿金100万元。
一审法院判决：1.解除郭某与施某签订的《协议书》；2.郭某返还施某学费收入40000元；3.郭某返还施某458333元。
双方对一审判决均不服，均提起上诉。
【代理意见】律师代理施某发表如下代理意见：
一、郭某未履行合同义务，已构成根本违约，合同的解除时间应追溯至郭某违约之时，即合同订立时。因此郭某应将施某的全部租金予以退回。
2021年，在本案开庭前，被告即反诉人施某才得知，早在原告即反诉被告郭某与施某洽谈涉案房屋租赁前，即2019年4月30日，郭某便与案外人哈尔滨市某英语学校签订了终止合作协议书，其原因就是郭某与案外人哈尔滨市某英语学校合作后，哈尔滨市某英语学校发现无法办理商业盈利性教育机构手续，也就是说，在2019年4月30日郭某便知晓涉案房屋根本无法开办盈利性商业幼儿园。
郭某自身也从事开办教育机构的工作，在与施某订立合同前，其明知即使与施某签订房屋租赁合同，只要不提供任何手续，施某就无法开办幼儿园。郭某明知施某的合同目的根本无法实现，还收取施某的租金、转让费用拒不退还。
在施某的合同租期内，郭某见疫情管控结束，便以施某未足额支付首期转让费用为理由，要求施某腾退房屋。随后，郭某在未向施某退回租金的情况下，便自行申请开办了张三幼儿园，目前在经营状态。
二、涉案《协议书》实质为转让合同。既为“出兑”转让性质，施某并未实际经营幼儿园，也未使用涉案房屋内的任何设施，因此施某已交付给郭某的40万元转让费用，理应予以退回。
施某基于使用涉案房屋开办商业盈利性幼儿园的意思表示于2019年12月17日与郭某订立了一份租赁合同，并应郭某一再要求于合同订立次日即2019年12月18日向郭某支付了租金。
因郭某与施某协商将涉案房屋中已有的装修、设备及设施作价570万元转让给施某，施某当时不能一次性支付如此高的费用，同意分期给付该笔费用，因此，双方协商共同核对装修及设备、设施价款，并签订了涉案的《协议书》。以上装修、设备、设施等是郭某与案外人哈尔滨市某英语学校合作期间所增设。郭某向施某保证以上设施费用不低于500万元，否则退还施某所缴纳的租金。
2019年12月27日，在施某的极力催促下，郭某提供了一系列房屋装修合同等材料，并列示了一份支出对帐单，以证明《协议书》中转让之设施等的价值，且均为复印件。施某基于信任郭某提供的上述材料，于2020年1月20日与郭某签订了新的《协议书》并约定作废第一份房屋租赁合同。
该《协议书》约定为“合作”，实则是房屋租赁和物品转让的合同。基于该合同约定，施某需向郭某支付租金，且施某对经营情况自负盈亏。在支付租金外，施某另外还需要按时向郭某支付所谓的“分配额”费用，施某在涉案合同约定经营幼儿园亏损的情况下，也需要“以其他收入自行补足分配额”给郭某。以上约定违背《合伙企业法》的规定，该协议并不是合伙协议。其实际为转让协议。其中施某需分期支付的570万元费用，实际是分期支付给郭某的上述装修、设备、设施等转让费用。
三、施某缴纳了租金后，履行了合同给付了租金及转让费，但郭某未履行任何合同义务！
郭某与施某订立合同后，仅依合同收取了租金及设备转让费用，未履行任何合同约定的义务，未向施某提供任何材料配合施某办理开办幼儿园手续。2020年因新冠疫情，2020年3月各职能部门已全部复产复工，但郭某至其起诉时止仍未向施某提供最重要的、开园手续需要的房屋产权证明及消防验收手续，施某订立合同开办商业盈利性幼儿园的目的根本无法实现。对此，施某提供了证据证明其本人已履行了合同义务，但郭某未提供任何证据证明其履行了合同义务。
如郭某不提供房屋产权证明、消防验收证明等手续，施某根本无法完成开办幼儿园的手续审批。郭某就是因为疫情原因，没有其他收入来源，以收取租金及设备转让费用为目的，以涉案房产可以开办幼儿园为目的，骗取了施某的信任，使施某与其订立合同，之后又付出了大量资金。
为准备开办幼儿园施某购买了家具，因当时处于疫情期间，施某留用了郭某的基本工作人员，更夫及保安、万能工张五和王六等，张五和王六实际为被告郭某的朋友、员工。施某为房屋租赁期内的涉案房屋缴纳了电费等费用。
施某自合同签订后一直催促郭某提供开办幼儿园所需要的房证等手续，郭某始终未向施某提供任何手续。2020年3月施某应郭某要求又向其支付了40万元，但因郭某未能提供房屋材料配合完成开园流程，施某未再支付其他费用。随后郭某一直以各种理由作为借口推拖履行协助施某办理开园手续的合同义务。直至2020年4月郭某以施某不给更夫开工资为由，要求施某迁出租赁房屋。施某也因郭某未能提供开办幼儿园手续，致使自己无法实现合同目的，要求郭某返还已缴纳的租金及其他费用。
但直至有证据可以证明的2020年6月，郭某为了不退还施某租金等费用，仍假意推拖施某，要求继续履行合同，又拿出新的合同要求施某与其重新签订。
四、郭某的行为是根本违约行为！而且郭某早已与他人合作以涉案房屋作为地点开办幼儿园。郭某开办幼儿园后，施某了解到涉案房屋性质实际为物业用房，此类房屋根本无法开办商业盈利性幼儿园，施某订立合同的目的根本不可能实现。截止郭某起诉时止，其开办的张三幼儿园已挂牌营业，但经查询，该幼儿园未办理工商登记、未获得教育主管部门批准。
【判决结果】二审法院判决，撤销了一审部分判项，在维持一审部分判项的基础上，又判郭某返还施某租金513，333元；郭某支付施某已支付给郭某的款项之利息。
【裁判文书】（2022）黑01民终3516号
【案例评析】一、在合同没有明确约定的情况下，当事人是否应根据交易习惯、合同目的全面的履行合同义务。
根据本案合同订立时的法律《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”
本案中，虽然双方订立的合同没有明确约定郭某需要提供案涉房屋的房产证明等材料，但是施某订立房屋租赁合同的目的是为了开办盈利性幼儿园，根据《黑龙江省学前教育机构登记注册及审批管理办法（试行）》第九条，民办学前教育审批机构审批应提交的材料和程序的规定，郭某与施某合作开办幼儿园需要提交相关房屋使用证明及消防验收意见等材料。
在没有合同明确约定的情况下，根据交易目的、交易习惯，郭某应履行配合提供房屋基础材料的义务，而且郭某也应对案涉房屋的性质承担瑕疵保证义务。
二、关于涉案合同《协议书》的性质认定。
因为案涉合同未实际履行，对于合同的违约责任没有影响，因此，本案两审法院均未对案涉《协议书》的性质问题进行认定。
本案中郭某起诉是基于认为涉案合同为合伙合同，但施某认为案涉合同为租赁、转让合同。如果合同履行，合伙合同可能存在共同收益及共担风险的问题，但本案中，《协议书》约定不明，需要施某以其自有资金支付“分配额”，此类约定与《合伙企业法》规定不符，其实际是一份分期付款的转让协议。
【结语和建议】本案一审中，双方对合同性质的认识存在很大争议，一审围绕合同性质进行了充分的辩论。产生这个争议的原因在于，涉案合同为一方当事人单方起草，另一方当事人并未尽到审慎义务，对合同条款进行全面的评估。虽然，一、二审法院均未对合同的性质进行评价，但如果合同实际履行之后再产生纠纷，该合同对施某显然是极为不利的。人们不应产生侥幸心理，在事实发生后再进行补救，此时事实已经发生，不能改变，法律能做的只是对事实进行评价，当事人应在事先对行为进行法律评估后再从事相关行为。
此案也凸显了律师在法律活动中的重要作用。本案是争议较大的案件，如果没有律师的专业支持，很难使案件产生如此结果。为了维护各方当事人的合法权益，节约庭审中的时间，合理分配司法资源，法律应当要求类案、或划定数额，限额以上诉讼案件均由律师出庭，以使各类案件得以在合理时间内厘清事实，作出公正审判。
