郝某某与宋某某系夫妻关系，二人共育有一子一女，即长子郝某1和长女郝某2。2003年9月15日，被告邓某的丈夫李某某与宋某某签订卖楼定金契约，双方约定“位于鸡西市鸡冠区某办某委2-2-4-61号房屋李某某以私有产权房照伍万叁仟元整卖给宋某某，经协议：一、今日2003年9月15日之前交定金肆万肆仟贰佰元整。二、9月16日上午8:40李某某与王某取股份制房照去市房产办正式私有房权照，期限壹个半月，违约者加倍处理。三、必须证件齐全，水、电、煤气维修供热及有线电视费等各项费用结清后，买方将一次性结清。李某某证2303022611……签字：卖房人李某某、买房人宋某某、见证人王某、见证人赵某。同日，李某某向宋某某交付房屋并出具收据，内容为“今收到宋某某购房款肆万叁仟陆佰元正43600元，14日收600元，计44200元，李某某2003.9.15，见证人王某、赵某。李某某向宋某某交付股份人姓名为李某某、鸡西市股份产权使用证为鸡房股证字第××号的产权证。2012年9月15日，宋某某因病死亡，宋某某父母均先于其死亡。2016年8月3日李某某因车祸死亡。李某某与邓某系夫妻关系，二人育一子一女，即长子李某1和长女李某2，李某某的父亲系李某植、母亲系金某某。2020年1月4日，邓某与郝某某、郝某1、郝某2见面，郝某某、郝某1、郝某2向邓某提供卖楼定金契约及收条等凭据，双方就案涉房屋返还问题进行协商，未果。2020年9月21日邓某、李某1、李某植、金某某、李某2向黑龙江省鸡西市鸡西公证处申请办理继承权公证，黑龙江省鸡西市鸡西公证处于2020年10月13日出具（2020）黑鸡证内民字第3224号公证书，证明李某1、李某植、金某某、李某2放弃对被继承人李某某遗留的、坐落于鸡西市鸡冠区某办某委2-2-4-61、产权证号为Ｂ3626、建筑面积58.82平方米住宅的继承权，该房屋由邓某继承。2020年11月2日，邓某向鸡西市住房制度改革委员会办公室交纳31622元对案涉房屋进行房改，将案涉房屋产权登记至邓某名下。2020年11月24日，邓某对案涉房屋取得产权证号为黑（2020）鸡西市不动产权第××号不动产权证。截至诉讼，案涉房屋一直由宋某某家居住使用。郝某某、郝某1、郝某2向一审法院起诉请求：1.判令确认宋某某与李某某于2003年9月15日签订的《卖楼定金契约》有效，判令邓某协助郝某某、郝某1、郝某2办理鸡冠区某办某委2-2-4-61号房屋不动产过户手续。2.请求判令邓某返还郝某某、郝某1、郝某2鸡冠区某办某委2-2-4-61号房屋1996年-2002年供热费5668.95元及利息，从2005年10月25日起计算至供热费5668.95元全部给付之日止。3.邓某负担本案诉讼费用。
一审法院认为，关于宋某某与李某某间是否形成合法有效的合同关系问题。郝某某、郝某1、郝某2提供的卖楼定金契约、收条、录音及水、电、供热费、维修费票据能够证明自2003年至今案涉房屋一直由宋某某及其家人居住，且李某某存在使用李凤某和李风某名字的情形，郝某某、郝某1、郝某2提供的证据能够形成完整证据链条，虽邓某对该事实予以否认，但鉴于邓某未能提供反驳证据，且其作为案涉房屋的共同使用权人陈述自2003年始至李某某死亡长达十三年之久对于案涉房屋如何交付至宋某某家和案涉房屋的处理均不知情，不符合日常经验法则，却在李某某死亡后无法核对事实、亦无法提供笔迹鉴定的情形下对宋某某家长达近二十年的居住事实予以否认，应自行承担不利的法律后果，故郝某某、郝某1、郝某2主张宋某某与李某某就鸡冠区某办某委2-2-4-61号房屋形成的房屋买卖合同关系合法有效具有高度的盖然性，予以支持。关于邓某应否协助办理案涉房屋不动产登记转移手续问题。本案中，案涉房屋系股份制产权房屋，虽李某某向宋某某出卖房屋时尚未取得所有权，但双方买卖合同的债权行为是有效的，依照《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。邓某主张买卖合同无效于法无据，不予支持。关于邓某应否履行协助办理案涉房屋不动产过户手续问题。本案中，虽李某某与宋某某间买卖合同的债权行为是有效的，但李某某向宋某某转移标的物所有权的物权行为仍属于效力未定的无权处分行为，需要权利人的追认才能生效。因案涉房屋系在李某某死亡后邓某补交房改费用才取得该房屋所有权，现该房屋所有权人系邓某，且邓某对李某某出卖行为表示否认，故李某某向宋某某转移标的物所有权的物权行为无效，郝某某、郝某1、郝某2要求邓某履行协助办理案涉房屋不动产过户手续理由不成立，不予支持。关于郝某某、郝某1、郝某2要求邓某给付1996年-2002年供热费5668.95元及利息问题。根据双方在卖楼定金契约中对水、电、煤气维修供热各项费用负担的义务人的约定，因1996年-2002年供热费发生在李某某与宋某某买卖房屋行为前，即李某某和邓某居住使用案涉房屋期间，而郝某某、郝某1、郝某2提供的供热费票据明确载明购货单位名称为宋某某，能够证明该费用由宋某某交纳，故郝某某、郝某1、郝某2要求邓某给付1996年-2002年供热费5668.95元于法有据，予以支持。因双方当事人未约定该费用结清的时间，且自宋某某代李某某交纳费用后未向李某某、邓某主张过权利，故对郝某某、郝某1、郝某2要求邓某给付1996年-2002年供热费5668.95元利息的主张，不予支持。综上所述，对郝某某、郝某1、郝某2要求确认案涉房屋买卖行为合法有效和给付1996年-2002年供热费5668.95元的主张，予以支持，对其他诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、确认宋某某与李某某就鸡冠区某办某委2-2-4-61号房屋形成的房屋买卖合同关系合法有效；二、邓某于本判决生效之日立即给付郝某1、郝某2 、郝某某三人1996年-2002年供热费5668.95元；三、驳回郝某某、郝某1、郝某2的其他诉讼请求。
郝某某、郝某1、郝某2及邓某均不服一审判决，提起上诉。二审判决在本院认为部分认定出卖人在签订房屋买卖合同后亡故，买受人有权要求继承人在继承范围内继续履行合同义务，协助办理房屋权属变更登记，一审法院认定李某某向宋某某转移房屋所有权的物权行为无效错误，二审法院予以纠正，变更黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院判决主文第三项为：邓某于本判决生效之日起30日内协助郝某某、郝某1、郝某2办理黑龙江省鸡西市鸡冠区某办某委2-2-4-61号房屋权属变更登记手续。
【代理意见】律师代理郝某某、郝某1、郝某2发表如下代理意见：
一审法院在一审判决本院认为中“李某某向宋某某转移标的物所有权的物权行为仍属于效力未定的无权处分行为，需要权利人的追认才能生效。因案涉房屋系在李某某死亡后邓某补交房改费用才取得该房屋所有权，现该房屋所有权人系邓某，且邓某对李某某出卖行为表示否认，故李某某向宋某某转移标的物所有权的物权行为无效，郝某某、郝某1、郝某2要求邓某履行协助办理案涉房屋不动产过户手续理由不成立，本院不予支持”的认定错误，被上诉人邓某应协助上诉人郝某某、郝某1、郝某2办理鸡冠区某办某委2—2—4—61号房屋不动产过户手续。
1、本案中，被上诉人邓某的丈夫李某某与上诉人郝某某妻子、郝某1、郝某2的母亲宋某某在双方签订的《卖楼定金契约》中明确约定，案涉房屋李某某是以私有产权房照53000元卖给宋某某，并且在合同中明确约定了李某某应当履行将股份制房照办为私有产权房照并交付给宋某某私有产权房照的义务。宋某某与李某某在购房协议中明确约定购买的私有产权，支付的也是购买私有产权房屋购房款的房屋对价，合同明确约定李某某将股份制房照变为私有产权证照后交付给宋某某，之所以房屋没有过户，是由于李某某违约，没有完成合同约定义务。本案中通过被上诉人邓某陈述和举证可以证实被上诉人邓某已通过进行房改、补交费用，案涉房屋产权变成私产，说明股份制房屋可以变成私产，而且已经具备本案中《卖楼定金契约》约定的交易转让条件，被上诉人应履行合同附属义务，协助上诉人郝某某、郝某1、郝某2办理鸡冠区某办某委2—2—4—61号房屋不动产过户手续。
2、依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当根据合同的性质、目的履行协助义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，根据上述法律规定，出卖人负有协助转移标的物所有权的法定义务。据此，本案案涉房屋的出卖人即李某某应当按照诚实信用原则和交易习惯，履行房产转移登记的法定附随义务。由于在尚未向宋某某转移其房屋所有权即合同未完全履行完毕时卖房人李某某已死亡，按照《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生法律效力”、《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限。”的规定，继承人应在继承遗产的范围内对被继承人的债务承担清偿责任，故在房屋买卖合同中，出卖人死亡的，其继承人应当对于出卖人签订的合同义务予以承继，继续履行原合同，协助买受人办理过户手续，本案中，李某某去世后，被上诉人邓某已通过继承的方式将案涉房屋登记在其名下，邓某应履行配合上诉人办理案涉房屋不动产过户手续的协助义务。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定中的“债务”并非专指金钱债务，也包括被继承人生前订立的合同项下的义务，即本案的协助过户义务。本案中由被上诉人邓某继续履行李某某和宋某某签订的房屋买卖合同，既是对诚实信用法律原则的尊重，亦是对死者生前真实意愿的尊重。作为房屋买受人的上诉人一方有权要求被上诉人履行《卖楼定金契约》产生的债务，协助办理房屋所有权转移登记手续。现案涉房屋登记在被上诉人邓某名下，且并无抵押、查封等障碍，具备继续履行办理过户的条件，上诉人关于判令被上诉人邓某协助上诉人办理鸡冠区某办某委2—2—4—61号房屋不动产过户手续的诉讼请求，符合协议约定和法律规定，一审法院不予支持错误，请二审法院依法予以改判。
【判决结果】二审法院判决：
一、维持黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院判决主文第一项，即确认宋某某与李某某就鸡冠区某办某委2-2-4-61号房屋形成的房屋买卖合同关系合法有效；
二、维持黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院判决主文第二项，即邓某于本判决生效之日立即给付郝某1、郝某2、郝某某1996年-2002年供热费5668.95元；
三、变更黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院判决主文第三项为：邓某于本判决生效之日起30日内协助郝某某、郝某1、郝某2办理黑龙江省鸡西市鸡冠区某办某委2-2-4-61号房屋权属变更登记手续；
四、驳回郝某某、郝某1、郝某2的其他诉讼请求。
【裁判文书】鸡西市中级人民法院（2022）黑03民终584号民事判决书。
【案例评析】本案关键争议焦点在于出卖人在签订房屋买卖合同后亡故，买受人是否有权要求继承人在继承范围内继续履行合同义务，协助办理房屋权属变更登记。
本案一审法院认为，本案中，虽李某某与宋某某间买卖合同的债权行为是有效的，但李某某向宋某某转移标的物所有权的物权行为仍属于效力未定的无权处分行为，需要权利人的追认才能生效。因案涉房屋系在李某某死亡后邓某补交房改费用才取得该房屋所有权，现该房屋所有权人系邓某，且邓某对李某某出卖行为表示否认，故李某某向宋某某转移标的物所有权的物权行为无效，郝某某、郝某1、郝某2要求邓某履行协助办理案涉房屋不动产过户手续理由不成立，不予支持。
二审法院认为一审法院认定李某某向宋某某转移房屋所有权的物权行为无效错误，对一审法院的上述审判观点予以纠正。二审法院认为，关于邓某应否协助办理案涉房屋权属变更登记手续问题，案涉卖楼定金契约虽是李某某与宋某某签订，没有邓某签字，但案涉房屋至2020年时已由郝某某一家居住十七年之久，邓某作为夫妻一方，对自家房屋状态及产权证照管理不知情明显不符合常理，故从案涉合同已履行近二十年的实际状态来看，能够认定邓某对案涉房屋买卖关系知情且认可。案涉房屋已于2020年参加房改，现为私有产权，符合办理权属变更登记的条件。出卖人在签订房屋买卖合同后亡故，买受人有权要求继承人在继承范围内继续履行合同义务，协助办理房屋权属变更登记。邓某为案涉房屋的现产权登记人系作为李某某的继承人继承案涉房屋，郝某某、郝某1、郝某2有权要求作为夫妻一方及继承人的邓某继续履行合同义务，办理房屋权属变更登记。
【结语和建议】二审判决生效后，郝某某、郝某1、郝某2已申请法院执行。作为房屋买受人一方的代理人，建议作为房屋买卖双方应在房屋交易过程中履行诚实信用原则，买受人应及时督促出卖人履行房屋买卖合同及附随义务，必要时要及时通过诉讼等法律手续维护自己的合法权益。
