2021年2月，于田县某物业公司与某小区业主签订了小区物业管理服务书面协议，约定由该物业公司对小区提供物业管理服务，物业公司每年按建筑面积向小区业主收取物业管理服务费，双方还就服务事项、服务质量等条款进行了约定。2021年3月，喀某购买小区高层住宅一套并入住该小区，喀某与于田县某物业公司签订了物业管理服务书面协议。2022年年初，物业公司在收取喀某物业管理服务费时，喀某以购买房屋存在多处质量问题为由，拒绝缴纳物业管理费用共计1487.24元。为此双方发生纠纷，在社区干部建议下，2023年6月，双方到于田县某镇某物业纠纷人民调解委员会申请调解。
【调解过程】于田县某镇某物业纠纷人民调解委员会受理双方当事人调解申请后，立即指派调解员开展调查。调解员认真听取了双方当事人的陈述，又到双方当事人所在地实地查看，调解员了解到喀某家房屋墙体确实存在几处裂缝，房屋预埋水管有渗漏现象，喀某所述房屋品质瑕疵情况属实。随后，调解员又来到小区物业公司询问相关情况，并详细查看物业公司相关报修记录。报修记录显示物业公司对喀某报修水管及裂缝墙体的申请已多次协调某房地产开发有限公司解决，某房地产开发有限公司虽派人进行过维修，但没有从根本上解决喀某房屋存在的隐患问题。
调解员通过详细询问，得知喀某2021年3月在小区购买住房，居住一段时间后发现屋内有两面墙体出现轻度裂缝，且预埋的下水管道也存在渗漏现象，已影响到楼下业主的正常居住，因为维修管道问题，喀某与楼下邻居关系紧张。喀某为此多次找物业管理服务公司协调解决，物业公司协调解决均未果。喀某主张房屋出现质量问题，不管什么原因，物业公司应当负责解决，直至恢复原状，否则喀某有理由拒绝缴纳物业管理服务费。物业公司则主张，喀某主张的房屋质量问题是业主与某房地产开发有限公司之间的问题，与物业公司无关。物业公司与业主喀某已签订了物业服务合同，按照物业服务合同约定物业服务公司已履行了应尽的义务，业主不能以房屋存在质量问题为由拒绝缴纳拖欠的物业服务费。
掌握上述情况后调解员认真分析案情，认为双方争议焦点主要是业主喀某是否应当缴纳拖欠物业费及喀某购买房屋品质瑕疵由谁来承担的问题。理清双方当事人相互间法律关系、分清责任，并帮助双方当事人了解清楚国家相关法律规定，解决好房屋品质问题是本案调解成功的关键。调解员迅速拟定调解方案，在征求申请人喀某、物业公司意见基础上追加了某房地产开发有限责任公司为被申请人参加调解，调解员决定采取“面对面”方法调解，将各方约至于田县某镇某物业纠纷人民调解委员会。
调解开始后，调解员告知各方当事人调解的程序、双方当事人权利和义务，人民调解的原则、调解的效力以及调解解决纠纷省时、省力、不伤和气的优势，指出本案中存在两个法律关系，一是喀某与物业公司之间的物业管理服务合同法律关系，二是喀某与某房地产开发公司之间存在的房屋买卖合同法律关系，二者均为合法有效民事法律关系，受法律保护。其中，喀某与物业公司之间因收取物业费发生纠纷，应当按合同约定由喀某和物业公司协商解决，喀某购买房屋出现质量问题是喀某与房地产开发有限公司之间因房屋买卖引发的纠纷，依法应当由某房地产开发有限公司与喀某协商解决。
先看喀某是否应当按期缴纳物业管理服务费。调解员指出，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业服务费，物业服务人员已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”第二款规定：“业主违反约定逾期部署、支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或申请仲裁。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业要的，人民法院应予支持。”调解员解释，根据上述规定，本案中物业公司在喀某报告房屋瑕疵时，物业公司多次联系开发商维修，按物业服务协议约定职责范围内尽到物业管理服务的责任，作为业主就应当依合同约定履行按期缴纳物业服务费的义务，喀某应当按时交纳物业服务费用。
再看喀某购买房屋品质瑕疵由谁来承担。调解员指出，根据2000年1月中华人民共和国国务院令第279号发布的《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日七计算。”第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”调解员解释，根据上述规定，本案中喀某房屋漏水等质量问题应当由某房地产开发有限公司负责协调解决，并对房屋漏水造成的损失履行赔偿责任。调解员告知房地产开发有限公司，应当对其出售给喀某房屋质量负责，只要喀某购买的房屋还在保修期内，房地产开发有限公司就应负责协调修复房屋并赔偿损失，否则喀某有权请求解除合同和赔偿损失，调解员建议某房地产开发有限公司履行法定责任和义务，尽快帮助业主喀某修缮房屋。经调解员耐心讲解，某房地产开发有限公司愿意委托物业公司对喀某预埋管道的漏水问题进行彻底维修，并赔偿喀某相关损失。
为帮助当事人打消顾虑，尽快达成调解协议，调解员深入进行说理：一方面，物业公司好比业主的管家，在保障业主居住环境方面发挥着重要作用，对物业公司管理服务问题，业主不应该以拒缴物业费方式消极抵抗。设想如果大家都不缴纳物业费，那么物业公司运营经费不足，物业公司对小区的物业管理服务很难维系，势必会损害全体业主的利益。同时，业主与物业管理公司之间的矛盾会加深，严重影响双方在小区内和谐共生。另一方面，小区和谐环境靠大家，物业公司服务小区各业主，只有一如既往高品质做好物业管理服务，才能赢得广大业主的信任与支持。本案中房地产开发商有偿出售房屋给业主，应当对出售房屋品质负责，房地产开发公司只有开发出高品质的房屋，才能从根本上减少此类纠纷的发生，只有大家共同努力，矛盾纠纷才能解决。
【调解结果】经过调解员的耐心劝解，晓之以理、动之以情，三方达成如下协议：
1.某房地产开发有限责任公司委托某小区物业公司对喀某家房屋品质问题进行彻底维修，承担维修费并赔偿喀某经济损失15000元;
2.喀某向物业公司补交拖欠物业费1487.24元。
3.物业公司继续做好物业管理服务工作。
后经回访，调解协议已履行，双方当事人对调解结果表示满意。
【案例点评】随着房地产市场的快速发展，物业管理服务成为广大住户高质量生活的重要保障。近年来，由于物业管理引发的矛盾纠纷日益增多，物业纠纷成为群体社会冲突的主要类型之一。本案是因个别业主拒绝缴纳拖欠物业费引发的矛盾纠纷，纠纷发生的原因则是因购买房屋出现品质瑕疵而引起。本案调解的关键在于理清双方当事人相互间法律关系、分清责任，并帮助双方当事人了解清楚国家相关法律规定。
本案调解员工作主动，善于分析解决问题，在找准问题的症结后，能主动帮助当事人与第三方房地产开发公司对接，并确立其在调解中的定位。调解员注重询问、实地走访等调查手段，依法帮助双方当事人理清相互之间的法律关系，明确各自的权利义务，维护自己合法权益。调解员不偏不倚，依理依情最终促成三方当事人达成一致调解意见，成功化解矛盾纠纷，发挥了人民调解“第一道防线”作用，宣传了法律，维系了人情，也依法维护了小区和谐稳定。
需要指出的是实践中拒绝缴纳物业费纠纷十分常见，明确物业服务收费性质及构成显得十分重要。物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。物业管理的费用通常包括公共管理收费和特约服务收费。业主支付物业费主要是公共管理费用，缴纳公共管理费用是业主的义务。如果业主有特约服务，则按规定在缴纳公共管理费用同时，缴纳特约服务费。根据《物业管理条例》规定，按时交纳物业服务费用是业主在物业服务活动中应履行的义务。物业公司按照物业服务协议只要提供了相关的服务，履行了合同约定的义务，业主则不能以购买房屋质量问题为由而不缴纳物业费。如果业主认为物业服务中存在问题，应当与物业公司协商解决，必要时也可以拿起法律武器维护自己的合法权益。
