【案情简介】
位于北京市丰台区某小区XX号楼5层某号房屋系被告二王某宽与马某书的夫妻共同财产。马某书于2003年01月20日去世，该房屋中属于马某书的份额发生继承。马某书生前没有留下遗嘱，故该房屋中属于马某书的份额应按法定继承，即：该房屋中1/2的份额应属于马某书的遗产，马某书共有八个第一顺序的继承人，即：丈夫王某宽(被告二)，四个女儿分别是王某福(原告六)、王某红(原告五)、王某荣(原告三)、王某萍(原告一)。三个儿子分别是：王某生(原告四的父亲)、王某顺(原告二)、王某贵(第三人)。
王某生已于2011年4月9日死亡，其妻子于2001年7月20日去世，留有独生子王某魁(原告四)。原告考虑到被告二年事已高，没有在马某书去世时对房屋进行分割。被告一王某瑞系第三人王某贵之子，被告二王某宽之孙。2018年8月7日，原告通过房屋登记部门查询后，才知道二被告已于2010年3月29日通过买卖的方式过户。原告认为被告的该行为侵犯了原告的合法权益，与被告进行协商无果后，只能诉至贵院，请求法院依法判决两被告处分涉案房屋的行为无效。
【代理意见】
一、王某宽与王某瑞之间关于处分北京市丰台区某小区XX号楼5层某号房屋的买卖合同(名为买卖，实为赠与)无效。理由如下：
(一)王某萍对于该房屋的买卖合同不知情。知晓诉争过户后第一时间提起了诉讼。
马某书去世后，由于父亲王某宽健在，所以并未进行继承分割，这一点所有继承人都是达成共识的，谁也不曾想到房屋会被过户。2018年8月7日，原告通过房屋登记部门查询后，才知道被告已于2010年3月29日通过买卖的方式过户。于是第一时间到法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
(二)王某宽单独处分该房屋属于无权处分，又事后未取得房屋共有人的追认，属于无效。
该诉争房屋系王某宽与马某书的夫妻共同财产，系二人共同共有。马某书于2003年1月20日去世，该房屋中属于马某书的部分自然发生继承。由于马某书生前并没有留下遗嘱，所以其份额自然按法定继承处理。因马某书去世后，其家庭成员并未对涉案房屋进行析产，继承人未对遗产继承分割，故涉案房屋应由所有第一顺序人继承人共同共有。根据物权法的规定，共同共有人处分房屋，应该经过全部共有人同意。而本案中王某宽对于该房屋不享有全部所有权，只是房屋的共有人之一，无权单独处分。而本案涉案房屋的共有人之一王某萍对于该房屋的处分有共有人应该享有的话语权，任何人不能剥夺。因此，王某宽单独处分该房屋属于无权处分，又事后未取得房屋共有人的追认，属于无效。
(三)王某瑞、王某贵明知王某宽没有处分权，明知他们的转让行为会侵犯王某萍的权利故意而为之，王某瑞与王某宽的行为显然属于明显的双方恶意串通，损害第三人利益的行为，应当无效。
王某萍与王某瑞系姑侄关系，王某萍与王某贵系姐弟关系，王某宽与王某萍系父女关系，三人中，任何一个人都不可能不知晓王某萍的权益。而三人则完全忽视他人权益，擅自将房屋进行买卖过户，而其实是通过赠与变相转移财产，在王某萍后来一再追问下，仍然不告知房屋的真实情况，属于故意隐瞒，恶意串通。
(四)该诉争房屋虽为买卖，实为赠与。
由于该案王某宽本人并未出庭，我们无法确认当时签订买卖合同的全过程。但是从庭审过程来看，法庭调查中对方律师已经明确表示该房屋就是走了一个买卖的流程而已，其实就是赠与给王某瑞的。从这个调查结果我们可以看出，其实合同的金额根本没有履行，王某贵与王某瑞根本也没有打算履行，只是因为房屋的过户走买卖的流程比走赠与的流程省不少钱，省不少的税费，再加上担心其他继承人知晓，也就是说其实走这么个流程，无非想掩人耳目。但是即使是一个程序，也非常掩饰，多年了，隐瞒的很好。王某萍也从来没有怀疑过此房一直仍在王某宽名下。因为王某宽一直在安慰王某萍关于永生巷房屋的事情，王某宽一直说，王某贵一定会给你还过来的，不然的话，我将我的房屋(也就是诉争房屋)部分给你。王某萍一直对于王某宽的话深信不疑。
直到王某萍生病，发现王某贵对自己的态度发生了变化，一再追问下，王某贵、王某瑞仍然不告知房屋的具体情况。由于王某萍生病在床，动了大的手术，无法自己前往，所以才让王某顺从房管局查询，王某萍这才知悉房屋早在2010年的时候就已经过户给了王某瑞，而且从合同本身看，是以极其低的价格“卖”给王某瑞的，而王某瑞当时不满18周岁，由王某贵担任法定代理人签订了买卖合同，办理了过户手续。而至始至终，王某宽、王某瑞、王某贵均隐瞒这一真相，直到开庭，我们才从对方律师的口中知晓，这个名为买卖的合同，本质上就是赠与。
对于王某萍而言，拖着病重的身体来开庭，本已是痛苦万分，未曾想这么多年为家辛苦的付出换来的却是隐瞒、欺骗，可想而知身心承受的压力!
二、关于对方答辩意见里提到的本案应该适用《物权法》97条的规定，属于法律适用错误。适用97条按份共有物的处分的前提是各个共有人之间确实为按份共有才行，而本案涉案房屋的共有状态是各共有人之间是共同共有。
首先，我们来看看《物权法》97条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。庭审中对方提到了2/3多数同意，该房屋买卖合同即为有效，其实不然。适用97条按份共有物的处分的前提是共有人之间确实为按份共有才行，而本案涉案房屋的共有状态是各共有人之间是共同共有。
根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第一百七十七条规定：“继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则的有关规定。”
也就是说，在继承开始后，遗产未分割的，遗产即为全体继承人共同共有。该涉案房屋系王某宽和马某书的夫妻共同财产，就是共同共有，其基础是夫妻关系，而后马某书去世，以后就变成其他继承人和王宽共同共有，共有的基础是家庭关系。只有经过继承程序分割后才能明确确定每个人共有的份额，未经继承程序根本无法确认份额的存在，而目前该诉争房根本没走继承程序。所以不存在按份共有一说。又何来按份?前提都不存在，何来2/3的处分权?相反应该适用97条中关于共同共有人全部同意，方可处分共有物。正好印证了我们的观点，王某宽、王某瑞和王某贵处分该诉争房屋的合同属于无权处分，应当无效。
三、至于对方提到的口头遗嘱，更是无稽之谈。
几个证人坚持马某书有口头遗嘱，其实根本不存在，口头遗嘱有一定的格式与要件，只有紧急情况下才能立口头遗嘱，几个证人坚持说老太太生前参加活动在饭店告诉她的，由于马某书本人已经不在了，任凭怎么说也无从考证。其次，即使是真曾经有这样的表达，也不属于遗嘱，可能是被告在场，故意说给被告听的。被告如此大费周折，其实无非想通过零成本占有财产。
综上，被告属于无权处分，又恶意串通，试图通过表面买卖实为赠与的方式将房屋占为己有，这样一则逃避税收，二则隐瞒其他共有人，变相将房屋不费吹灰之力收入囊中。其故意隐瞒，恶意串通的故意实在是太过明显。情形完全符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定。合同法五十二条第(二)款恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。
被告王某宽、王某瑞、第三人王某贵擅自处分该房产的合同与行为剥夺了原告王某萍的合法权益，既是无权处分，又是恶意串通，当属无效。希望法院查明事实，依法支持原告王某萍的诉讼请求。
【判决结果】
确认王某宽与王某瑞就北京市丰台区某小区XX号楼5层X号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。
后被告王某宽、王某瑞上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
【裁判文书】
2018京0102民初38932、2019京02民终972
【案例评析】
这是一起典型的合同无效案件，当事人之间系家庭关系，由于母亲去世，父亲擅自将房屋通过真赠与假买卖的方式过户给自己的孙子，导致自己其他子女的继承权益受损。由于该房产是父亲与母亲的共同财产，母亲去世后父亲与其他子女共同共有，而非按份共有，父亲无权单独处分。而且本案中过户的时候孙子尚未满18周岁，过户的事情由其父亲帮助代理完成，说明其中一个子女与父亲合意共同完成此事。而他们的买卖行为其实没有给付款项，事实上就是赠与，明显属于恶意串通而损害他人利益的行为，合同无效。
【结语和建议】
每个人都是自己财富的主人，可以自由的处分，但是一定要合法合理，才能获得法律的认可。
