吴某某原系某地产项目一、二期的材料商。当时为开发该地产项目三期，某地产公司于2009年将本案房屋抵给吴某某充作一部分预付材料款。后来三期项目一直没开发起来，吴某某也没供材料，地产公司便开始催促吴某某补齐房款。2019年1月，在地产公司反复催促下，吴某某带徐某过来，由徐某按09年的抵账价格401,191元补交房款，并在地产公司内部将房屋从吴某某更名至徐某，当时地产公司已告知徐某自行接收房屋，与开发商无关。之后，地产公司与徐某签订商品房买卖合同，使徐某成功办理了不动产证。徐某取得不动产证后，因房屋已被胡某某实际入住，便于2019年2月起诉了胡某某，要求其返还房屋，并承担房屋使用费。
胡某某庭审时自述，张某欠胡某某120万钢材款，2016年1月29日双方签订《协议书》，约定张某在2016年2月1日前不能偿还欠款，本案房屋作价60万元抵账给胡某某，余款在2016年2月15日前结清。当时，胡某某查看了物业入住记录有张某、张某某的名字，水、电等缴费凭证上有张某的名字，因此认定房屋为张某所有。后因找不到张某，胡某某于2017年从该房屋租客徐某1的手中收回房屋，并一直实际居住。胡某某认为是徐某与地产公司恶意串通办理了不动产证，侵害了胡某某对房屋的权利，房屋应归胡某某所有。
一审法院判决胡某某将房屋返还给徐某，并承担从起诉时至交付房屋之日止的使用费。胡某某不服上诉后，二审法院维持了一审判决。
【代理意见】我们认为本案系返还原物纠纷，主要争议焦点为徐某是否合法取得房屋不动产证，以及胡某某取得房屋的方式能否对抗不动产证。另外因我们代理地产公司，还需考虑一旦徐某败诉，地产公司是否会承担一房二卖的责任。
一、吴某某对涉案房屋负有补齐房款的义务，其对房屋只享有占有使用的权利，不享有房屋的所有权。吴某某在未补齐房款的情况下，无论其向谁转让房屋均属于无权处分，地产公司都有权解除与吴某某的房屋买卖关系，收回房屋
2009年为开发某地产项目三期，地产公司将案涉房屋预付给吴某某向其购买材料，并于2009年3月将房屋交付给吴某某。同时在2009年3月2日，吴某某为地产公司出具的《担保函（欠条）》上明确吴某某尚欠地产公司401,191元房款，吴某某不补齐房款，地产公司有权收回房屋。因此，在吴某某未实际支付对价且该房屋未办理转移登记的前提下，其仅是在事实上对房屋行使占有、使用的权利。吴某某尚未进入后续可取得房屋所有权的阶段。房屋在该阶段登记在地产公司名下，仍归地产公司所有。之后某地产三期项目未实际开发，吴某某也没有以提供材料的方式补齐房款，因此吴某某需以现金形式向地产公司补齐房款。
2019年1月，在地产公司反复催促下，吴某某带徐某过来，补交了吴某某09年时的房屋欠款401,191元。因徐某是替吴某某履行付款义务，所以交款的法律后果是吴某某完成了支付对价的义务。此时，吴某某对房屋的权属才开始享有处分权，有权转让房屋。
二、本案房屋是吴某某卖给徐某的，地产公司并未与徐某形成房屋买卖关系
1.2019年1月，吴某某带徐某补交房屋欠款后，吴某某对房屋权属已经享有处分权。地产公司是按照吴某某与徐某的申请，办理了内部房屋更名手续，将房屋由吴某某转让给徐某。
2.在《房屋变更审批单》中，从“客户姓名”、“变更后姓名”、“事由”、“变更后确认”四栏中可以看出，吴某某、徐某共同申请办理房屋转让更名，房屋由吴某某转让给徐某，徐某自行接收房屋与开发商无关。因此，徐某清楚知晓房屋是从吴某某处购买，至于地产公司与徐某的商品房买卖合同，仅是为了办理更名手续的需要，为形式上的合同，不代表双方建立了实质买卖关系。
3.若是地产公司向徐某新售房屋，则会按19年的市场价格执行，是不会选择09年的抵账价格的。
三、本案中，胡某某主张的其可以取得房屋所有权的依据均不能成立。
1.2009年张某办理房屋入住的物业手续及水电费等收据，均只能证明张某曾入住房屋，但该组证据不是证明房屋权属的有效证据，不能对抗不动产登记证书。
2.在张某未出庭核对的情况下，无法核实张某与胡某某之间的欠款真实性及还款情况，以及张某与胡某某之间协议书的内容及签字的真实性。
3.从该协议书上看，笔迹粗细只有“协议书”、“今有张某欠胡某某人民币壹佰贰拾万元整”、落款签字“张某”是一个笔写的。其余内容笔痕较轻，像是用另一个笔补写的。补写部分“张某”都写错成了“张某1”，显然不会是张某补写。该协议书的真实性严重存疑。
4.补写部分有还不上款，以房抵债的内容，按照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条规定，合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效。
5.胡某某自述是从租客徐某1手中取得房屋，因此无法证实胡某某接手房屋是出于张某的意愿。
6.胡某某自述的取得房屋的流转方式未能形成闭环，未能追及吴某某或地产公司。因此其房屋来源不清，不能证明来源合法。
【判决结果】二审法院判决，驳回胡某某上诉，维持原判。胡某某应向徐某返还房屋，并承担使用费。
【裁判文书】徐某按照吴某某与地产公司关于房屋抵账的约定，代吴某某向地产公司补交401,191元购房款后，与地产公司签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且没有相关证据指向徐某与吴某某或地产公司恶意串通，虚构房屋买卖事实，损害他人利益，房屋买卖合同应为合法有效，现徐某已经办理案涉房屋产权登记，并取得不动产权属证书。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，徐某办理案涉房屋产权登记后，依法取得房屋所有权，享有物权人的排他权利，而胡某某占有案涉房屋，系基于其与案外人张某之间抵账协议，胡某某的占有的行为不能对抗房屋的所有权人徐某，相对于房屋所有权人徐某而言，胡某某的占有行为应为无权占有，徐某主张胡某某返还房屋，依法应予保护。
综上所述，二审法院认为，胡某某上诉请求不成立，驳回其上诉，维持一审判决。
【案例评析】一、关于房屋转让的债的性质及不动产登记公示的物权效力
本案中，房屋买卖关系是办理房屋转移登记的基础。无论是徐某还是胡某某，其都是基于买卖关系而要求享有房屋所有权。但买卖关系债权，债的性质不分大小和先后，仅具有对内约束力，不具有对外效力，所以先行办理不动产登记的徐某则更具优势。最终徐某依据不动产登记公示的物权效力，排除了胡某某的对房屋的无权占有。至于胡某某的损失，其可以基于合同的相对性向张某主张。
二、关于以房抵债协议的效力
以房抵债协议在不同的形式下产生不同的效力。对于在债务履行期届满后达成的以房抵债协议，法院持谨慎态度，要重点考察是否侵害他人合法权益等情形，否则不能支持。对于在债务履行期届满前达成的以房抵债协议，则只能依据原债权债务关系提起诉讼，不支持以物抵债。对于让与担保形式的以房抵债协议，到期没有清偿债务财产归债权人所有的约定应无效，即使已完成所有权转移登记法院也不支持。
本案中，胡某某与张某在2016年1月29日协议约定，若张某在2016年2月1日前不能偿还欠款，则房屋作价60万元抵账给胡某某。我们认为从形式上看是让与担保，到期没有清偿债务财产归债权人所有的约定应无效。
【结语和建议】本案是关于房屋买卖产生的纠纷，一套房屋涉及到了多份买卖、抵账协议，这种情况在实践中也比较常见。而本案的裁判思路就比较清晰明确，能够指导购房者更好的保护自己对房屋的权益。比如，对尚登记在开发商名下的房屋，购房者应到开发商处核实房屋销售情况，必要时也可到主管房屋预售的行政部门核实预售情况。只有与开发商签订了《商品房买卖合同》，日后才可能依据合同的相对性，约束开发商配合办理不动产权登记。
对已办理不动产权登记的房屋，购房者应核实不动产证，查明房主，必要时也可到主管不动产权登记的行政部门核实登记的情况。并且直接与登记房主签订《商品房买卖合同》，避免与二房主、三房主签订买卖协议、抵账协议，以免合同的相对性无法约束登记房主。
此外，无论以上那种购买方式，购房者都应对房屋现状进行实际了解，避免陷入纠纷。入住后，也要即时办理不动产权登记，产生房屋物权的公示效力，使购房者成为法律意义上的房屋所有权人。
