商品房销售广告和宣传资料一般属于要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；
并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
【法律依据】《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；
但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
甲开发商在宣传资料中明确表示小区内将建设一个大型花园和高端健身设施。购房者乙基于此宣传购买了房屋，但交房时发现这些设施并未建设。乙以开发商违约为由提起诉讼。
在这个案例中，开发商对小区规划范围内的相关设施作出了具体且确定的允诺，而该允诺对购房者决定订立合同以及房屋价格都有重大影响，所以构成了要约。即便未载入合同，也应视为合同内容。开发商未兑现承诺，显然违反了约定，应当承担违约责任。这也提醒购房者要注意保存好相关的销售广告和宣传资料，以备不时之需。同时，开发商也应秉持诚信原则，如实宣传和履行承诺，避免陷入法律纠纷。
丙购买某楼盘的房屋，开发商宣传资料中提到周边会有优质的学校资源。交房后，丙发现所谓的优质学校根本不存在，房屋价值也因此受到影响。丙诉至法院要求开发商承担责任。
此案例中开发商关于房屋周边学校资源的宣传，对购房者丙具有重大吸引力，影响了其购房决定和房屋价格。然而实际情况与宣传不符，构成违约。开发商在进行广告宣传时，必须确保其内容的真实性和可实现性，不能进行虚假或误导性的宣传。购房者在购房过程中，对于影响重大的宣传内容要格外留意和确认，一旦发生纠纷，应通过法律途径维护自己的合法权益。
