租赁合同的期限一般由双方当事人协商确定，但是为了防止租赁期限过长，使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用。我国法律过当，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
张某将自己的一处商铺出租给李某，双方签订了 30 年的租赁合同。在租赁期间，李某对商铺进行了大规模的装修和经营投入。后因市场变化等原因，张某欲收回商铺，李某则以合同未到期为由拒绝。双方产生纠纷诉至法院。
在这个案例中，虽然双方签订了 30 年的租赁合同，但根据法律规定，超过 20 年的部分是无效的。李某基于无效部分的合同所进行的投入可能面临一定风险和损失。这也提醒当事人在签订租赁合同时，要明确法律对于租赁期限的规定，避免因对法律的不了解而导致自身权益受损。
王某与陈某签订了一份 15 年的房屋租赁合同，租赁过程中王某因个人原因欲提前终止合同。陈某认为自己的权益受到损害，要求王某承担违约责任。双方协商不成诉至法院。
在此案中，合同约定的租赁期限未超过 20 年是有效的。王某提前终止合同构成违约，应按照合同约定和法律规定承担相应的违约责任。而陈某有权依据合同维护自己的合法权益，要求合理的赔偿。这表明在租赁合同关系中，双方都应严格遵守合同约定和法律规定，以保障租赁活动的顺利进行。
