下列原因延期交房开发商不用承担责任：
（一）以自然现象为表现形式的不可抗力。
司法实践中，在逾期交房的情况下，很多开发商提出，由于台风、暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，对于以自然现象为主要表现形式的不可抗力。
（二）以政府行为为表现形式的不可抗力。
审判实践中，关于政府行为是否纳入不可抗力争议很大，我们认为应区分以下三种不同情况：
1、当政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等。
2、当政府行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情事变更因素，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政配套设施不到位等需要延期的情况。
3、当政府行为是基于第三人的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。
（三）以异常社会事件为表现形式的不可抗力。
战争、罢工、游行、示威等非因开发商原因引起的异常社会事件，属于不可抗力。但如果因开发商原因引起的，无论开发商是否有过错，均不属于不可抗力，如现在普遍存在的由于拆迁原因导致的逾期交房，尤其是“钉子户”原因不能认定为不可抗力。
《民法典》第五百九十条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
案例一：某开发商在建设楼盘过程中，遭遇了罕见的特大暴雨，导致施工现场被淹没，施工设备受损严重，工程进度严重受阻，延期交房。最终法院认定该情况属于不可抗力，开发商无需承担责任。
案例二：开发商在施工期间，当地政府为举办重大国际活动，要求周边工地停工一段时间，导致交房延期。法院认可这属于政府行为导致的不可抗力，开发商不承担责任。
在房产纠纷中，对于开发商是否因特定原因延期交房而无需承担责任，需要严格依据法律规定和具体事实来判断。如对于不可抗力的认定，不能随意扩大或缩小范围。在自然现象、政府行为、异常社会事件等具体情形中，要仔细分析其是否符合不可抗力的构成要件。开发商应及时履行通知义务和提供证明的义务，否则可能面临承担责任的风险。而购房者也应理性看待延期交房的原因，通过合法途径维护自身权益。当遇到类似纠纷时，建议双方及时咨询专业律师，以获得准确的法律建议和有效的解决方案。
