一、 小区住宅改建商业用途如何合法维权
依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”
如果是住宅物业改为商业物业的，需要经过全体有利害关系的业主一致同意，即采取“一票否决制”对于利害关系人进行认定。那么，如何界定哪些业主是“有利害关系的”业主？ 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”二、 商业用地和住宅用地有什么区别
商业用地和住宅用地的区别有：
1.土地性质：商业用地性质一般为商业用地或者综合用地，而普通住宅的土地性质为住宅用地。商业用地一般用于规划商业、娱乐、经营性建筑。综合用地一般用于规划商业和住宅。
2.使用年限：商业用地是40年产权，综合用地是50年产权，住宅用地为70年产权。
3.生活费用：就水电费来说，70年产权的住宅用地是按居民用水用电来收取的，而商住房是按照商业用水用电来算的。
4.落户问题：根据相关的法律条文，只有70年产权的住宅用地才能落户，而商住房由于产权问题，是不能落户的。
5.续期问题：住宅用地使用权期间届满的，自动续期；而商品房建设用地使用权期限届满后，不会自动续期。
三、 如何申请住改商第一步：
到工商所领取《住宅改经营性用房证明》。
第二步：
写《保证书》，注明商铺的位置、经营范围，保证不会扰民，并需要该商铺所在的单元楼有利害关系业主签字同意。
第三步：
携《住宅改经营性用房证明》、《保证书》、租赁合同、房产证及租赁双方身份证复印件等资料，到小区所属的居委会盖章。
第四步：
到工商所注册，办理营业执照。
