房子抵押贷款的期限最长可以达到30年，不过，这个受房龄、借款人的年龄影响。据多数银行规定，房龄加上借款人年龄不能超过65年，也就是说，如果借款人的年龄越大，那么贷款期限就越短。
另外，房子的性质也会影响贷款期限，用住宅办理房子抵押贷款，最长贷款期限是30年，但如果是其它性质的房屋，因为变现能力比较差，所以最长期限可能只有20年、10年甚至5年左右。
《民法典》第四百零二条， 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
李先生用自己 20 年房龄的住宅向银行申请抵押贷款，他当时 40 岁。银行在审批时，考虑到房龄和他的年龄，给予了他 20 年的贷款期限。而王先生用一处商业性质的房屋申请抵押贷款，由于该房屋变现能力相对较弱，银行最终只给了他 10 年的贷款期限。
在房产抵押贷款中，贷款期限的确定是综合多方面因素的。如案例中李先生和王先生的情况，银行会严格依据相关规定和实际情况来确定贷款期限。当事人在进行房产抵押贷款时，要清楚了解这些规定和自身情况，以便对贷款事宜有合理预期。同时，银行也应当在审批过程中做到公平、公正、合法，保障当事人的合法权益。法律明确规定了抵押的相关程序和要求，这是保障各方权益的重要依据，各方都应严格遵守。
