未取得商品房预售许可证明订立的卖房合同是无效的。
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
张某与某开发商签订了一份商品房预售合同，在合同履行过程中，张某发现开发商并未取得商品房预售许可证明。张某遂向法院提起诉讼，要求确认合同无效。法院经审理后认定，由于开发商在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，该合同无效。
在这个案例中，明确体现了未取得商品房预售许可证明订立的卖房合同的法律效力问题。开发商在未取得相应许可的情况下签订合同，显然违反了法律规定，这种情况下合同应被认定为无效。这也提醒广大购房者，在签订购房合同前，务必核实开发商是否具备合法的预售许可，以保障自身权益。同时，对于开发商而言，应严格遵守法律法规，依法取得预售许可后再进行房屋销售，避免引发不必要的法律纠纷。
李某购买了一套期房，签订合同后才得知开发商没有取得商品房预售许可证明。李某起诉至法院，此时开发商仍未取得该证明。法院判决该合同无效，李某遭受了一定的经济损失和时间成本。
从这个案例可以看出，未取得商品房预售许可证明而订立的卖房合同，法律后果是明确的。李某因开发商的违规行为而面临合同无效的结果，这给他带来了诸多困扰和损失。购房者在面对购房这样的重大事项时，一定要谨慎审查开发商的资质和相关证件。而开发商也应该明白，遵守法律规定，依法依规进行预售活动，是保障交易安全和稳定的基础，否则将面临法律的制裁和对购房者的赔偿责任。
