出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
按规定房屋未建好之前出售均要办理商品房预售许可证，房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请，批准后方可预售楼房（现楼不需此证）。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
甲与某开发商签订了商品房预售合同，但当时开发商并未取得预售许可。后甲发现该情况，诉至法院。在诉讼过程中，开发商仍未能取得预售许可证明。最终法院判决该合同无效。
乙在开发商未取得预售许可时签订购房协议，后开发商在起诉前取得了预售许可证明。乙因其他原因欲解除合同，开发商则主张合同有效。法院经审理认定合同有效。
在第一个案例中，开发商在未取得预售许可的情况下与甲签订合同，且直至诉讼时仍未取得，这显然违反了法律规定，法院判决合同无效是合理合法的。这也提醒购房者在签订购房合同前，务必确认开发商是否取得了合法的预售许可。
而在第二个案例中，虽然签订合同时开发商未取得预售许可，但在起诉前取得了，根据法律规定，合同是有效的。乙以其他理由解除合同则需要依据合同约定和相关法律来判断。这也说明取得预售许可对于合同效力的重要性，开发商应积极履行取得许可的义务，购房者也应保持关注和监督。
