消防安全关系到出租人及承租人基本的生命财产安全，消防验收是保护人身、财产安全，维护公共安全的重要一环。在实践中，有很多租赁房屋并未通过消防验收，损害了承租人的合法权益。未通过消防验收对房屋租赁合同影响如何，笔者结合近期办理的一起房屋租赁纠纷案件及相关案例进行梳理，以期探讨。
在实践中，消防验收分为一次消防验收和二次消防验收。一次消防，俗称一消，是指建筑物主体在建设之前，需要进行的消防设计审查及消防验收。二次消防，俗称二消，是指在对建筑物进行功能性利用之前，需要进行的消防设计审查及验收。
本文仅就未通过一次消防验收的情况下签订的房屋租赁合同效力及相关责任展开论述。关于未通过消防验收的房屋租赁合同的效力问题，在司法实践中存在争议，主要有以下两种观点：
观点一：《消防法》中未经消防验收不得投入使用的规定为强制性、禁止性规定，如租赁房屋未通过消防验收，违反法律禁止性规定，租赁合同应当认定为无效。
《民法典》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。在2003年《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（已废止）中，最高人民法院认为应根据不同情况分别对待即出租《中华人民共和国消防法》规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效；租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。虽然该答复已于2013年废止，但仍有部分案例采用该观点。
案例一：（2017）湘1002民初52号 李XX与郴州市悦和义乌小商品城有限公司房屋租赁合同纠纷
裁判观点：《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用。”被告开发建设的悦和义乌小商品批发城属人员密集场所，依法应经消防验收合格后方可投入使用，但被告开发建设的悦和义乌小商品批发城经公安消防部门行政处罚后，虽经整改，至今仍未取得消防验收合格证明。因此，原、被告所签《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，依法应当认定无效。
案例二：（2015）徐民终字第03857号朱XX与徐州彭泰市场管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷
裁判观点：涉案租赁商铺属于人员密集场所，未经消防验收禁止投入使用。涉案商铺至二审庭审结束前仍未通过消防验收，故涉案租赁合同因违反法律禁止性规定，应当认定为无效。
案例三：（2018）青2221民初469号王XX与柯某房屋租赁合同纠纷
裁判观点：涉案房屋所属的整栋楼体系保障性安居工程，属大型人员密集场所，是否经过消防验收关系社会公共利益。因此本案涉案房屋应被认定为必须经公安机关消防机构验收的房屋，至法庭辩论终结前，该涉案房屋所属的整栋楼体仍未进行消防验收。双方当事人签订的房屋租赁合同违反了法律强制性规定为无效合同。
观点二：房屋未通过消防验收导致房屋无法使用可作为合同解除条件，而非认定合同效力的条件。
在原《房屋租赁合同司法解释》第八条第三款规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人可以解除合同。这一规定现已被《民法典》第七百二十四条取代。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》也因与该司法解释相冲突而被废止。在现行的《房屋租赁合同司法解释》中规定的导致合同无效的情形包括就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑签订的租赁合同。可见，现行法律法规将未通过消防验收作为可解除合同的情形，而非主张无效。
案例一：（2018）最高法民申871号湖南一朵生活用品有限公司、湖南中铁五新重工有限公司房屋租赁合同纠纷
裁判观点：根据《房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条第三项规定可知，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。《消防法》规定的消防验收，即属于对房屋使用条件的规定。本案即使存在案涉二车间未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。从本案实际情况看，在租赁合同签订后，中铁公司依约向一朵公司交付了合同标的物，一朵公司也实际使用了中铁公司的厂房等设施，双方均在依约履行。该《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。
案例二：（2017）湘1002民初52号贵州德万方房地产开发有限公司与贵州环球旅游文化产业投资有限公司房屋租赁合同纠纷
双方签订《商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，该合同明确约定，合同签订时涉案租赁房屋仍在建设之中，双方知悉房屋的有关证件和手续正在办理之中。《消防法》第十三条第二款的规定并没有明确规定违反的后果是合同无效，而且《商铺租赁合同书》明确约定了涉案租赁房屋系在建设之中，对该建筑工程完工并通过消防验收系原告应尽的合同义务，双方也未将涉案租赁房屋的消防验收约定为合同生效的条件，据此，双方签订的《商铺租赁合同书》并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益，该合同合法有效。
笔者倾向于第二种观点，《民法典》第七百二十四条已确认在租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致房屋无法正常使用的，承租人有权解除合同。上述案例中最高院认为该规定“确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围”。在涉案房屋未通过消防验收的情况下，法律已经为承租人设定了权利救济途径，即主张解除合同以维护自己的合法权益。此时再将合同判定为无效已无必要，且可能会让人对如何行使救济途径产生混同，也会模糊合同解除与合同无效的界限。
从近年司法实践看，法院对于认定合同无效更加谨慎，在审理合同效力纠纷时，对认定合同无效尽量保持谦抑的态度，尊重合同当事人之间的意思自治，维护交易秩序的稳定，尽量不认定合同无效。因此未来司法实务中以未通过消防验收关系社会公共利益为由否定房屋租赁合同的效力的观点将日益减少。
律师建议
1.作为出租人，若在房屋尚未建成前与承租人签订租赁合同，应按照相关法律法规的规定及时办理消防验收或备案等手续，确保在交付房屋前通过消防验收或备案，并按照合同约定向承租人提供相关证明文件。同时还应当约定在通过一次消防后，承租人需自行办理二次消防等事宜。
2.作为承租人，如签订租赁合同时房屋尚未建成，应当在接收房屋前核实租赁房屋是否已经通过消防验收或备案并要求出租人提供相关证明文件，确保租赁房屋已经通过消防验收或备案。如果租赁的房屋未通过消防验收，可依据《民法典》第724条之规定，主张解除合同。但需注意该解除权的期限。在法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限、且对方当事人没有催告的，解除权行使期限为自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内，若选择解除合同的，要注意在此期限内及时行使。
