如何妥善处理商品房外墙开孔所引发的纠纷
在建筑物外墙上未经授权擅自进行钻孔活动是非法之举。若当事人因违背服务合约或违反相关法律法规而产生了对物业服务秩序的干扰，那么物业管理公司有权采取法律行动，诉诸法院，要求当事人承担恢复原状、停止侵权、排除妨碍等相应的民事责任。
《民法典》第一千一百六十五条
行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
二、商品房外墙开裂可以退房吗
关于商品房外墙开裂能否构成退房条件的界定，需依据具体情况进行分析:
首先，如果购房者选择放弃全额支付款项的住房，其原因主要集中于以下几种情形:
一是房屋由于主体结构存在质量问题而无法按照预定时间交房;
二是即便已完成交房流程，经专业机构核实确认为房屋主体结构存在质量缺陷;
三是交房之后发现存在严重质量问题并对日常生活产生直接影响;
四是购房合同签订后，房地产开发商未经买方同意擅自将房屋出售给第三方或擅自将房屋抵押给第三方。
在此种情况下，购房者享有申请退房的权利。
具体而言，若能提供充足证据证明卖家存在符合《中华人民共和国合同法》所规定的解约情形，则具备主张退房的资格，同时不必为此承担相应的违约责任。
其次，倘若购房者仅因个人意志改变而举棋不定，此时退房往往难以实现。
事实上，一旦房屋买卖合同得以实际履行，除非买方可举证具有充分理由，否则随意提出退房请求无疑应当被视为违约行为，相关方理应承担相应的违约赔偿责任。《民法典》第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
三、商品房外墙漏水过了质保期怎么办
针对已经超过房屋外墙质量保证期限而出现的渗漏问题，您可以采取以下几种有效途径来寻求解决方案：首先，建议您详细查阅我国颁布实施的《物业管理条例》以及您所在小区所签署的《物业服务合同》，以了解物业公司对于此类情况的维修维护责任与义务；假如其明确规定物业需承担相应的保修职责，那么您有权要求他们及时进行修复工作。其次，请登陆住房专项维修资金管理部门网站查询账户余额，如果账户内扣除规定的预留比例后仍有足够资金，且满足使用条件的话，您就可以提出申请动用这部分拆款来解决外墙渗漏问题。再次，若经调查发现渗漏现象为其他业主对建筑物不当使用或者擅自更改建筑结构所导致，您有权依法追究他们的侵权赔偿责任。若是该问题涉及到众多业主利益，您也可以尝试邀请业主委员会组织参与，发动全体业主共同承担修理费用。在任何措施开始之前，最好能妥善保存好相关影像资料及维修记录等关键证据，以便未来可能发生的维权行动中作为依据。
未经许可，在建筑外墙钻孔系违法行为。干扰物业服务、违反合约或法律者，物业管理公司有权依法追责。当事人须承担恢复、停止侵权、排除妨碍等责任。物业公司可诉诸法律，维护秩序，保障权益。请广大业主遵守规定，共同维护和谐居住环境。
