一、购房协议书签订后定金怎样退还
在通常情况之下，购房订金是不容许被退回的，然而，倘若出现了如下所示的情况，那么购房者便有权利要求开发商进行退款处理了:
首先，如果开发商在认购意向书书中规定的期限之内把已经由购房者认购的房屋转卖给了别的第三方，这便会直接导致购房者无法顺利地进行正式合同的签立，在此种情况下，开发商应当对购房者进行两倍订金的赔偿；
其次，若是因为开发商自身原因导致双方无法签署正式的房屋买卖合同或者因为这个原因使得合同失去效力的话，那么开发商就应该完全归还购房者原先支付的订金，并且承担起购房者可能因此遭受的所有损失；
再者，如果只是双方在正式合同、相关补充协议的条款内容上无法达至共识，与认购意向书中的内容并无关联，从而使最终签约失败，那么双方都不会构成违规行为，开发商应当将定金原原本本地还给购房者；
最后，如果认购意向书对于房价、建筑面积以及户型设计等等核心内容没有做出明确约定，或是约定含糊不清，从而导致双方因为此问题无法达成一致意见进而影响到正式合同的签署的话，开发商便需要返还购房者预付的定金。
需要注意的是，若是开发商已经具备了商品房预售的法律要求，但购房者却以各种理由拒绝签订正式的商品房买卖合同，那么这位购房者就无权再去寻求定金的退还。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；
因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
二、购房协议书怎么写才有效
为了使协议能够生效并具有约束力，必须符合以下各项基本要件:
首先，在协议签订之时，当事人双方均需具备与其所从事的民事活动相适应的法律行为能力；
其次，双方在签署协议过程中的意思表示应当是真实、自愿且不受其他因素如诈骗、恐吓等的干扰影响；
再者，协议的条款不得与国家强制性的法律规范及公共秩序和善良习俗产生冲突。
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
