小产权房一般是指在集体建设用地上建成的属于该村集体所有者的房子，或者占用耕地违法建设的房子，大产权房是指有产权证的房子，农村小产权房是不能办理房产证的。
小产权房一般分为三种情形：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的村民不能购买。第二种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。第三种是各类农业园或养老院的别墅。相对应的，大产权房是指由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。
农村小产权房不能办房产证。瑞律提醒您，小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，不具有真正的产权。
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》
对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。
农村小产权房买卖合同有效，合同有效的条件是：双方主体适格合同当事人意思表示真实不违反法律，行政法规效力性强制规定，不违背公序良俗。针对小产权房满足合同有效要件，故是有效的。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
