房屋一方当事人将房屋所有权转移给另一方当事人，接受转移的当事人一方需要支付一定的价钱，并签订一定的协议，签订的这个协议即房屋买卖合同。把房屋所有权转移出去的这一方当事人叫做出卖人，或者叫做卖方。接受转移，并支付一定价款从而取得这个房屋所有权的另一方当事人叫做买受方或者叫做买方。按照法律的规定，签订房屋买卖合同时应当采用书面合同的形式进行订立。
签订房屋买卖合同属于一种民事法律的行为。也就是说如果交易的双方，达成了一致。表示同意交易的进行。而且在不违反国家的法律法规的前提之下，不伤及社会公共利益的前提之下就是有效的。
公证是怎么样一回事呢?公证是由公证机构来执行的，根据自然人、法人或其他组织提出的申请，对民事法律行为，按照法定的程序对它的法律意义的事实，以及所提供的文书是否具有真实性和合法性加以证明的活动。因此只有那些一定要通过公证机关公证证明过后的法律行为。只有在被公证了之后才能发生效力。否则被认为是无效的。而那些不需要经过公证就能够生效的法律行为在经过了公证机关的公证之后就会具有更强的证据力。但是这与公证赋予它法律效力是两个意思。也就是说公正不能够赋予它法律效力。由此可见，房屋买卖的合同就是属于这一类。
至此我们得出结论，房屋买卖的合同是否经过公证并不能影响合同的法律效力，但是经过公证之后的合同法律效力更强，法院一般会直接予以采用。
那么申请房屋买卖合同公证，需要哪样一些材料呢?
根据相关的一些规定，申请要办理房屋买卖合同的公证，那么当事人应该要提交下面的一些证明材料。
第一，需要申请人的身份证和复印件。如果申请人是委托代理人进行代办的，那么代理人应该要提供居民身份证和你的授权委托书。
第二，需要卖方提供有关房屋所有权的证书和它的复印件。
第三，如果这个房屋是共有房屋，他要出卖的话，卖方一定要提交所有共有这间房子的人的同意书，而且要用书面的呈现形式。
第四，房屋买卖当事人还需准备买卖合同的合同文本，此文本可以由公证机关代为草拟。
第五，如果是单位购买私房的买房应该要提交相应的批准文件，这个文件是由房屋管理部门批准买房所开的。
第六，公证机关认为需要提供除上述材料以外的其他材料的，当事人也应当提供。
国家没有相关标准，应根据双方在合同中约定的违约条款进行承担责任。
房屋买卖违约金的计算:
1、在开发业务的合同中一般都有规定，有的是预计90天内，按照已支付的利息支付，从合同中实际作房作房算。
2、首次支付利息按银行同期贷款利息按日计算。
3、第二次违约金的计算按双方协议合同的多少比例的计算方法，例如:以房款的万分之一作为标准计算。也就是用所有房子的钱乘以1 / 10000乘以违约日期。
4、当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当按照下列标准适当减少。
5、当事人以约定的违约金低于造成的损失为理由要求增加赔偿的，按照违约造成的损失确定违约金的数额。
商品房买卖合同没有约定违约金的数额或者损失赔偿金额的计算方法。
违约金的数额或者赔偿损失的数额，可以按照逾期付款总额标准确定。逾期付款的，按照中国人民银行对金融机构规定的逾期贷款利息标准来计算，计算未支付货款总额，前提是交付使用期限内，应当根据租金标准确定同样的前提在同一位置发表的有关主管部门或由合格的房地产评估机构评估期间逾期交货的前提。我国合同法在承认违约金惩罚性的同时，强调了违约金的补偿性概念。
一方面，违约金具体支付多少的金额要根据违约的具体情况而定。也就是说，该协议的违约金应估计的损失可能会导致另一方由于一方违约，违约金的数额，不符合最初的损失不得同意了。
另一方面，如果当事人约定的违约金比造成的损失低的，守约方是向人民法院或者仲裁机构请求适当增加违约金的，违约金数额大致等于实际损失。这明显体现了违约金的补偿性。违约金作为一种违约救济手段，不仅能有效地保护当事人的合法权益，而且具有重要的现实意义。也就是说，一般高于实际损失的，当事人无权要求减少。一方面是免除当事人的举证责任;另一方面，它表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，并且明显大于对违约方的部分处罚。
由于违约金是当事人通过约定预先确定的，违约金不仅弥补了非违约方的损失，而且具有惩罚违约方的功能，笔者同意违约金具有担保的性质。
违约金既是一种责任形式，也是保证合同履行的一种独特方式。
如果合同中规定了违约金，那么打算违约的一方将衡量违约的后果。如果明确规定了惩罚性违约金，尤其是违约金超过违约所带来的利益时，任何理性的人都会在权衡利弊后选择继续履行合同。
当事人可以约定，当一方违反了合同约定的时候，应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金。约定的违约金比造成实际损失低的，请求增加;比造成实际损失高的，可以请求减少。假如当事人逾期不履行约定的违约金的责任的话，那么其不仅要支付违约金，还要履行债务。
房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件才会有效：
1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
（1）一般主体要求。依民法典规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
（2）特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求，就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格，应当宣告合同无效，赔偿买受方因此而遭受的损失。此外，政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房，仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房，机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。
2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为，亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力，当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效，不影响其他部分法律效力的，其他部分仍为有效。
3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。
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