小编近期办理了一起房屋租赁合同纠纷案，案件大概详情如下：A将自有的商铺租赁给B经营服装，B与C、D等人合伙经营服装店，房屋租赁合同由A与B签订，约定租期为5年，自2021年3月8日至2026年5月9日，其中2021年3月8日至2021年5月9日为装修免租期，自2021年5月10日开始计租。出租房屋的现状为毛胚。第一年月租金为18000/月，第二年月租金20000/月，以后每年的月租金逐年递增。房屋租赁押金为人民币18000元，物业管理费14230.08元/年，物业费、水电费等费用由B根据实际使用情况而自行支付。B租赁期间，房屋租金已实际缴纳。2022年8月3日，B向A发送短信明确表示“房屋租赁到期现停租，你重新招租”，随即将案涉租赁房屋的钥匙放置物管处。2022年8月5日，A从物管处拿到案涉租赁房屋的钥匙，开门后发现房屋脏乱不堪。随即A便将B起诉至法院，要求确定租赁合同于2022年8月3日解除，同时B向A支付违约金及物业管理费。
本案争议焦点：B是否应承担A诉请的违约金和物业管理费？
人民法院认为，针对原告诉请的违约金，合同约定的租期届满日为2026年5月9日，而被告提前解除合同存在违约，应承担相应违约责任。案涉房屋租赁合同中虽约定违约金为一年租金的20％，但从合同履行情况来看，被告自订立合同时起至合同解除止，不存在拖欠租金之情形，同时双方租赁合同关系存续期间确实处于新冠疫情防控时期，社会整体经济均受有影响，被告作为市场主体使用案涉房屋进行经营亦受有相应影响。原告支付的案涉房屋系毛坯房，被告进行了装修，使房屋有所增值，被告向原告提出终止租赁合同时，也向原告表明房屋装修残值归原告。就本案而言，双方未明确约定房屋租赁合同到期或解除情况下房屋装修的处理，那么原则上合同到期后与房屋形成附合部分的装修归出租人所有，被告作为承租人提前解除合同，同时向原告表明房屋装修残值归原告，应视为其提前放弃房屋装修残值，出租人即原告没有义务对被告进行价值补偿。故综合考量被告违约过错程度及合同解除之原因，以及在合同解除情况下，原告并无明显损失依据，本院酌情认定被告向原告支付当期半个月租金10，000元作为违约金。
针对原告诉请的物业费，从原告提交的物业费支付凭证及收据看，可以确定案涉房屋物业费标准为14，230.08元/年，则每月物业费可确定为1，185.84元，则被告需承担物业费的期间应为自2021年5月11日至2022年8月3日，约15个月，进而被告需承担的物业费共计17，787.6元。至于原告主张被告需自2021年3月8日开始承担物业费并无相应依据，因案涉合同签订时间为2021年3月8日，并约定免租期为2个月，且明确房屋租赁期自2021年5月10日起至2026年5月9日止，故可以推知2021年3月8日至5月10日为免租期，案涉合同中也未明确约定免租期物业费需被告承担，故被告不应承担该期间的物业费。进而，因案涉房屋租赁合同已经解除，被告同意押金在本案中抵扣物业费，本院将18，000元押金一并在本案中处理。故本院认定该押金冲抵前述认定的被告应支付原告的物业管理费17，787.6元，再冲抵被告应支付原告的违约金10，000元，最终被告还需向原告支付违约金9，787.6元。
律师建议：首先，对承租方而言，房屋租期未届满，因自身原因需提前解除或终止合同的，最好与出租方协商处理，达成书面协议，明确互不追究违约责任。其次，对出租方而言，应在租赁合同中明确装修免租期除不支付租金外，其他的费用应正常支付，如物业管理费、水电费等费用，并约定若存在承租方提前终止合同或违约情形，不再享受合同约定的装修免租期，该期间租金按标准正常支付。最后，双方应在租赁合同中明确约定房屋租赁合同到期或解除情况下房屋装修的处理。
贺恒云律师，联系电话：18487149106，擅长各类合同纠纷、人身损害赔偿纠纷、公司股权与治理纠纷、地产与建设工程、劳动人事争议、婚姻继承等民商事纠纷，刑事辩护。
作者：贺恒云律师
