宅基地转让无效的情形 农村宅基地转让易出现的问题有什么

宅基地转让无效的情形有城镇居民购买农村宅基地、转让人未经集体组织批准、不符合宅基地分配条件等都应认定为无效。农村宅基地转让易出现的问题有卖方毁约、合同签订不规范等。

一、宅基地转让无效的情形

宅基地转让无效的情形有：

根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。

瑞律提醒您，根据《中华人民共和国民法典》规定：耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

（一）城镇居民购买农村宅基地;

（二）法人或其他组织购买农村宅基地;

（三）转让人未经集体组织批准;

（四）向集体组织成员以外的人转让;

（五）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

二、农村宅基地转让易出现的问题有什么

1.房屋升值，卖方毁约。

现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷。

2.买卖合同不规范的纠纷。

农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，未签订买卖合同(或者买卖合同不规范)，而农村房屋、宅基地的买卖在法律上也需要买卖合同。如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷。

3.城镇居民禁买农村房屋/宅基地，宅基地出卖人更受法律保护。农村宅基地管理中有严格规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

三、宅基地使用权是否需要登记

宅基地使用权可以以占有为公示的方法，不需要通过登记。目前的法律福鼎宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织的成员，并严格限制宅基地使用权的流转，所以只要村民占有宅基地之上的房屋就足以宣示其在相应的范围内享有宅基地使用权。

不过对宅基地进行登记能够公示宅基地上的权利状态，推定宅基地的真正使用人，是保护宅基地使用权人合法权益、规范推进农村土地改革的重要基础。村民可以根据具体情况决定是否登记。