网友问：房屋转让后没有办理过户手续，卖房人又将房屋抵押给银行并办理了抵押权登记。若买房人以卖房人和银行为共同被告，请求人民法院判令卖房人和银行签订的房屋抵押合同无效，能否得到法院支持？
律师答：得不到法院支持。卖房人为向银行借款，以自己的房屋所有权抵押给银行，银行作为第三人，根据卖房人提交的房屋所有权证及土地使用权证，有理由相信卖房人即是房屋的所有权人，而与卖房人设立了担保物权，并办理了抵押登记。该担保物权是有效的。即使房屋买卖协议是有效的，但由于没有办理过户手续，不能产生物权变动的法律效力。银行因与卖房人设立了担保物权而成为该房屋的抵押权人。根据物权法第191条规定，卖房人欠银行的债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。此谓有效的担保物权效力优先于基于合同产生的债权效力。
温馨提示：房屋买卖合同成立后，应及时办理产权过户手续，使房屋所有权转移至买受人名下，避免卖房人再次出售或抵押给银行。
